写字楼项目概念策划剖析.doc

土木工程学院工作室课题 星海湾金融商务区XH-3-AB地块项目 概念策划 学 院（系）： 土木工程学院 专 业 班 级： 工程管理132班 学 生 姓 名： 陈 强 学 号： 2013112201 指 导 教 师： 窦慧娟 完 成 日 期： 2016年7月5日 大连民族大学 目录 前言 1 1.项目概况 1 1.1项目概念策划 1 1.2项目概念规划 1 1.2.1道路 1 1.2.2景观 2 1.2.3停车场 2 1.2.4概念规划图 2 2.项目定位 2 2.1 SWOT分析 2 2.1.1优势 2 2.1.2劣势 3 2.1.3机遇 3 2.1.4挑战 3 2.2市场定位 4 2.3客户定位 4 2.3.1企业性质 4 2.3.2行业分类 4 2.3.3客户需求 4 2.4价格定位 5 2.4.1价格分析 5 2.4.2分析结论 5 前言 2015年，我国写字楼开发投资额超过6000亿元，同比增长10%以上；近年来写字楼物业的投资年回报在4-10%，同时写字楼物业带来的租金收入一直保持着20%的年增长率。如果说21世纪前10年是住宅市场投资的黄金时代，那么后10年则是写字楼地产投资的黄金时代。随着政策调整和城市的发展，越来越多的人正把目光投到写字楼市场，而日益向高端发展的写字楼必然会得到投资者的青睐，预计未来几年写字楼市场发展前景看好。 1.项目概况 规划总用地：约10700㎡ 总建筑面积：146270㎡ 其中：地上面积：125960㎡ 地下车库面积：15610㎡ 地下设备用房面积：4700㎡ 用地使用性质：商务 容积率：12.21 1.1项目概念策划 项目类型：商业写字楼 地处大连市商业金融中心，是聚财的风水宝地，比较适合建设商业写字楼，有很高的商业价值。 项目名称：星海湾大厦 项目地点比邻星海，地处星海湾，以星海湾为名能够深入人心，打造一个地标性建筑物，借星海湾的势，达到广而告之的目的。叫星海湾大厦通俗易懂，朗朗上口，对于营销宣传有很大帮助。 项目口号：高楼丛中一抹绿，勃勃生机广纳财； 1.2项目概念规划 1.2.1道路 根据整体规划，共设计三条道路，包括1个大厦正门道路和两个地下停车场道路。大门在东侧，寓意紫气东来，与东侧大厦道路网交织，呈现出芝麻开花节节高的吉祥寓意，是聚财的风水宝地。 同时为了照顾步行上班的员工，设有曲形人行道，既保障了员工的安全，又提高了上班工作的效率，避免堵车。 1.2.2景观 大厦周围绿化覆盖率达到100%，北侧路口设有一喷泉，一汪水，画龙点睛。 树林、绿植环绕，既美观又环保，能起到隔音降噪净化空气的作用。 1.2.3停车场 写字楼具有两类停车场：地上临时停车场和地下停车场。地上停车场仅供临时停车，严格管理使用，仅为具有商务洽谈需要的用户提供高档停车位。 地下停车场，分为南北两处进出口，为公司员工提供停车场地，同时停车场设有电梯，可直达办公楼层，方便员工。 1.2.4概念规划图 图1 2.项目定位 2.1 SWOT分析 2.1.1优势 （1）地段公共交通线路繁多，出行非常便捷； （2）周边商业配套设施齐全，办公配套条件较好； （3）由于生活环境成熟，中高档的住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间； （4）本案周边的写字楼供应量尚未饱和，还有较大的需求空间； （5）开发商实力较强，其品牌优势在未来的市场推广中会起到很积极作用； 2.1.2劣势 （1）本区域的写字楼相对较高，对于本案写字楼采光有一定影响； （2）本案所处的位置是商务区，已具有百年汇等众多大型写字楼，所以国内外大公司对本案的接受度可能会不是很高，如何提高本案对打公司的吸引力将是我们今后推广中的重点； （3）从目前的写字楼市场来看，作为5A级甲级涉外写字楼一般只租不售，因为如果销售的话，可能会导致客户层次降低以及给管理带来不便，从而影响大公司的入住； （4）由于本案建设周围有地铁经过，具有一定建筑安全风险； 2.1.3机遇 （1）大连写字楼整体市场回暖，甲级写字楼需求旺盛，且出售写字楼比例增加； （2）甲级写字楼需求激增，购买行为增加，空置率大幅下降； （3）本区域内目前的供应量不大，在未来的一到两年内市场的需求量不会饱和，尚有一定的发展空间，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在最短的时间内快速去化，获得利润的最大化。 （4）本区域地标性写字楼相对比较缺乏； （5）APEC及WTO将给大连写字楼市场带来良好的需求机遇