惠州立越山水可行性研究报修改后的2016.6.13.docx

惠州市立越实业有限公司“天著春秋”项目可行性研究报告2016年6月1日惠阳“天著春秋”项目可行性研究报告目 录第一章项目基本情况5一、项目概况5二、项目背景5三、项目建设的合法性6第二章开发企业简介6一、企业基本情况6二、公司开发经营情况7第三章项目市场前景分析7一、惠阳区房地产市场分析7二、项目基本情况7三、周边项目分析7四、项目优势分析7第四章项目建设方案17一、总平面布局及规划指标17二、住宅建筑方案设计24三、配套工程设计24四、项目进度计划25五、项目销售计划25第五章项目投资估算及资金筹措25一、项目总投资估算25二、资金筹措计划26第六章项目效益预测26一、项目收入测算26二、投资成本测算26三、税金估算26四、利润估算26五、项目财务指标26六、不确定性分析26七、项目经济效益分析26第七章还贷能力及风险分析31一、项目还款能力分析31二、风险评估32第八章结论33一、公司具备借款能力33二、项目具备良好的市场前景33三、项目各项手续完善33四、项目投资来源已经落实，自筹资金部分目前已经到位33五、项目预计效益较佳，具备贷款偿还能力33第九章附表及附件34第一章、项目基本情况一、项目属性 项目名称：天著春秋项目位于惠阳区新桥片区。项目地块大至如下：东侧：亚公顶森林公园南侧：亚公顶森林公园西侧：大埔村北侧：厦深高铁线，惠州南站项目情况介绍项目占地面积16853㎡，总建筑面积52422㎡，其中地上建筑面积40447㎡，建筑层数22层的高层商住楼。项目平面布置正面朝北向，背面布置在南面。项目周边配套中小学：华南师大学府中学、惠阳一中学校、惠阳第六小学、西区小学、惠阳实验小学、崇雅学校、实验中学等幼稚园：新蕾幼儿园、文华中英文幼儿园等综合商场：大润发商场、新天虹、佳佳乐购、沃尔玛商场等医院：惠阳人民医院、三合医院、玛莱医院、惠阳区妇幼保健院、长安医院等邮局：中国邮政银行：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、广发银行、平安银行、储蓄银行、交通银行、广州银行、浦发银行、兴业银行、中信银行、招商银行等项目经济技术指标规划用地面积：16853㎡建筑基底面积：4136㎡总建筑面积：52422㎡计容面积：40447㎡其中住宅建筑面积36402㎡商铺面积：4045㎡地下室面积：10800㎡架空层面积：1175㎡停车位：405地下室：305地上停车位：100住宅户数：338容积率：2.93建筑密度：30%绿化率：30%二、项目背景项目建设用地由惠州立越实业有限公司于2013年 12月5日以出让方式取得。该项目用地通过合法手续独资购得，惠州立越实业有限公司独家享有本项目的开发权、收益权。三、项目建设的合法性根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》及房地产开发项目的相关法律、法规及政府有关部门的规定，房地产开发项目从报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销、物业管理等全部环节均符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。本项目各项报批手续均以惠州立越实业有限公司的名义办理，惠州立越实业有限公司按照建设项目立项及申请用地程序，先后取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。第二章 开发企业简介一、企业基本情况公司名称：惠州立越实业有限公司机构地址：惠州市惠阳区人民路法人代表：张汉军注册资本：人民币2000万元注 册 号：914413030684604923公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发；物业管理；装饰；装潢工程；园林绿化工程；销售；五金建材。成立日期：2013年5月8日营业期限：长期二、公司开发经营情况惠州立越实业有限公司作为一家从事房地产投资开发的民营企业，从一开始，就坚持走“稳扎稳打”的战略路线,着眼于市场，一切从市场出发。惠州立越实业有限公司根据无限利好支撑的巨大商机，经过详细的市场调研与数据分析，认为项目所在区域高中层的住房需求强劲，在现有基础房价上涨空间还有很大的空间，本项目全力打造高品质、高性价比的产品，项目取得骄人的成绩。所以本项目一定能取得市场的认可，取得不错的销售收益。第三章 项目市场前景分析一、项目投资环境及市场研究1、惠阳区概况行政区划：2003年3月6日，撤销县级惠阳市，设惠州市惠阳区，现辖淡水、秋长、三和3个街道和新圩、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭6个镇，辖区面积915.6平方公里，常住人口58.8万人，区人民政府驻淡水镇金惠大道，由此惠阳由县级市改为惠州市中心城区的一部分，惠州由一个沿江城市变为沿海城市，随着沿海的城市飞速发展的节奏，潮流迅猛发展。区位：惠阳地处惠州南部，珠江三角洲的东南部，南抱大亚湾，与香港隔海相望；西连深圳；中部与惠州市区环接。市中心至深圳58公里，至广州