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土地市场中政府与开发商之间博弈 短论 土地市场中政府与开发商之间博弈 母小曼 (一)土地市场存在政府与开发商之间的寻租活动 寻租，则 。同理，U 4 3，为了进一步分析，我们 在我们日常生活中的租金是指为了使用不属于他自 假设参与人l和参与人2均为纯粹的本位主义者，因此， 己的一件工具或某个设备的一部份而需要支付的费用。 任何的可能获利机会没有抓住的话就是损失，因此，Ul2 在其他时候，租金是指一项资产所得到的超出其最佳选 0， lO。 择性收益的一部份回报，这一概念时常被称为 “经济租 所以在该博弈中，没有双方都能接受的纳什均衡解： 金”(李颖、张成勇，1997)，在本文中，“租金”是“政府行为 对参与人2而言，如果政府不寻租，自己的最优策略是以 所创造出来的经济租金”的简称。 正常手段获取利益；如果政府寻租，自己的最优策略是选 布坎南等人认为“寻求租金一词是要描述这样一种制 择灰色手段；同样，对参与人1而言，如果参与人2以正 度背景化的行为：在那里，个人竭尽使价值最大化造成了 常手段获取利益，自己的最优策略是不寻租，而在参与人 社会浪费。而没有形成社会剩余”(布坎南，1993)。他们把 2选择灰色手段情况下，最优策略是寻租。所以只要行政 寻租描述为人们凭借政府保护进行的寻求财富转移而造 监察机制不完善，这种博弈就会无限期地进行下去，双方 成的浪费资源的活动，即一个人在寻租，说明了这个人在 永远都找不到使其均满意的策略。 某事上进行了投资，被投资的这种事情实际上没有提高， 由此可见，该博弈为一个混合策略博弈问题，即参与 甚至降低了生产率，但却确实给投资者带来了一种特殊 人1与参与人2是随机选择其策略的，他们的策略有一 的地位或垄断权利而提高了投资者的收入，租金也就是 个概率分布(见图2)。 由此所得的收入。因此，柯兰得尔中给寻租下的定义是为 图2中横轴反映参与人2使用正常手段的概率，其分 了争夺人为的财富转移而浪费资源的活动。 布在0和1之间，用1减去使用灰色手段的概率就是其 我国的土地市场发育还不完全，存在许多问题。其 使用正常手段的概率。纵轴反映了对应参与人2使用灰 中，政府与开发商之间的寻租活动就是一个值得注意的 色手段的概率时参与人l的期望得益。图2中 。 与 。： 问题。尽管有关部门一再提倡土地应以招标和拍卖为主， 连线与横轴的交点 即为参与人2混合策略中选择使用 但实际上绝大多数的土地都以协议的方式出让。 灰色手段的概率。因为， 与 ：连线上每一点的纵坐标 (二)政府与开发商之间寻租活动的博弈 都是参与人1在参与人2选择该点横坐标表示的使用灰 在土地市场上，往往是国家制定规则，在规则的框架 色手段的概率时选择的期望得益。 下。国家以“行政权的单方性与强制性”以及“行政行为单 假设参与人2选择使用灰色手段的概率小于 ，此 方意志性与强制性”施加影响，从而使博弈参与的其他方 时参与人1的期望得益小于0，因此，其肯定会选择不寻 往往在国家提供的强制性的制度面前被设定和约束自己 租。如果参与人2使用灰色手段的概率大于 ，参与人1 的选择空间(奥曼，1992)。而行政过程是一种扁平结构， 的寻租得益大于0，在此时，寻租是合算的。所以，参与人 其是单方性、强制性的，区别于司法过程的三维空间。在 2只要保证使用灰色手段的概率不小于 ’的情况下尽量 土地市场上，政府与开发商的博弈焦点体现在对开发商的 降低使用灰色手段的概率是合算的。因此，其会使使用灰 授权上，由于此种授权在某种程度上可实现经济利益的低