地方与中央政府的博弈：基于房地产政策的分析.pdfVIP

潦 。 ● 与中央政府的博弈■ 葑 房地产政策的分析 文／陶满德 彭兴庭 摘要：房价高企是近两年来的一个热点问题。房地产宏观调 控中，地方和中央政府的博弈在其中也扮演了极其重要的角色。 本文旨在通过建立地方与中央的博弈模型，来分析转型期房地产 市场地方和中央的利益关系，并提出相关意见和建议。本文认为， 这是一个混合策略的博弈模型，从模型中可以看出，房地产市场 上的短期利益与长远利益、局部利益和整体利益很难予以有效整 合。而如何重构一种科学规范的中央与地方利益关系的新模式是 当务之急。 一 一 、 般分析 续保持增长势头，达到2379元／m ， 长3．8％。2004年，全国房地产价格豆 自2002年起，中国房地产市场进 是一路飙升，短短半年内，全国商品庚 入了一轮新的快速增长周期，房地产开 平均销售价格已经高达2701元／平米， 发、投资、销售均以20％12．~上的速度增 这一价格比2003年上涨了13．5％。200． 长。根据国家统计局的有关统计数据， 年，虽然国家相继出台了许多政策， 2002年年初时全国商品房平均价格为 国商品房平均销售价格涨势趋缓，伍 2226元／m：，而到了2002年年底，房地 是，全国商品房平均销售价格同比上沸 产销售价格则上升至2291 ／m2，比上 8．9％。中国房价持续高企已是不争的李 一 年增长2．9％。2003年，全国房价继 实。 。 稿0 ㈨ 搿 0∞ 辨嚣 謦 i《辩瓤鼍黪 m 房价上涨与社会整体物价稳定并存， 之手”充当了推动房价过快增长的角色。 与消费者的持续升温并存，与宏观政策维 现在不少地方出让土地的收益已成为政府 持紧缩并存。中国本轮的房价上涨周期的 财政收入的重要来源，可以说卖地越多， 这些独特特点与世界各国历史上的房价高 政府 “手头”越活；价格越高，收益越 涨周期截然不同，更与中国2O世纪1993、 多。据报道，有些城市为了抬高土地价 1994年房地产热时的表现有着重大差别。 格，甚至还特意请来 “托儿”，与外地投 有学者认为，中国房地产市场扩张、需求 标企业竞价。 刚性是中国房价高企的根源；供给紧缩， 研究政府经济行为的公共选择理论把 是房价持续上涨的罪魁祸首；成本上升， 市场经济下私人选择活动中适用的理性原 则是房价上涨的内在动力；再加上心理预 则，应用到政治领域的公共选择活动，确 期所产生的 “蝴蝶效应”，以及市场炒作 立了政府在社会活动和市场交易中 “经济