第一章投资性房地产.ppt

课程简介 “高级财务会计”课程是在“中级财务会计”课程的基础上，对一些特殊行业、特殊业务、特殊呈报的会计问题进行研究的一门会计学专业必修课程。涉及的内容往往属于国际会计领域前沿性问题或国内经济生活中企业正在面临的新问题。 课程定位 对于本科阶段的学习，“高级财务会计”课程是“中级财务会计”课程的延伸； 对于研究生阶段的学习，“高级财务会计”课程是会计学专业硕士研究生“财务呈报”课程的基础。 课程结构 本课程教学由以下几部分组成： 课前准备 授课阶段 课后复习 教材及主要参考资料 主要教材： 《中级财务会计 》，江苏大学出版社， 《财务会计新编(下) 》，清华大学出版社。 参考资料： 《中级会计实务》财政部会计资格评价中心编，经济科学出版社。 投资性房地产是指企业为投资目的、而不是自用目的持有的土地和建筑物。 随着经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。有的企业将投资房地产作为主营业务，有的企业则是兼营房地产投资业务； 有的企业投资房地产主要是为了增值而赢利；有的企业则是为了抵御通货膨胀的风险。 以往，人们将企业投资性房地产作为一般的固定资产看待，并按估计使用年限提取折旧。但其净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，其市场价值不仅可能高于其账面净值,而且还经常高出其账面原值的数倍。 另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。 因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则应运而生。 第一节 投资性房地产的确认和初始计量 一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义 （二）房地产的特点 1.房地产物质形态的不可移动性 2.房地产价格的地域性 3.房地产业是城市型产业 4.房地产商品的使用周期长、价值量大 5.房地产市场与商业活动紧密相连 二、投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增 值，或两者兼有而持有的房地产。 这里的房地产不仅包括房屋、建筑物，还包 括土地使用权。 土地使用权可能是无形资产，可能是固定资 产，也有可能是投资性房地产。 （一）属于投资性房地产的项目 1.已出租的土地使用权 如果土地使用权以经营方式出租，就作为投资性房地产，但有一条件：土地使用权是通过转让或通过出让方式获得的（注意不是通过出租方式获得再出租出去）。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权，也是投资性房地产。但是，按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权，不能作为投资性房地产。 3.已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，也属于投资性房地产。 (二）不属于投资性房地产的项目 自用房地产： 例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。是企业经营管理的，属于固定资产。 2. 作为存货的房地产： 如果房地产企业开发的楼盘，是准备出售的，就属于存货，不属于投资性房地产； 如果房地产企业开发的楼盘，是为了出租的，应作为投资性房地产。 部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，如果不能单独计量，不确认为投资性房地产。 下列项目不属于投资性房地产： 1. 准备出租但没出租的；2. 不属于自己的，比如租别人的又出租出去；3. 认定为闲置的土地使用权；4. 企业经营管理所开的饭店；5. 房地产开发企业准备出售的楼盘。 三、投资性房地产的确认和初始计量 （一）投资性房地产的确认 将某个项目确认为投资性房地产，要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1. 经济利益很可能流入企业；2. 成本能够可靠地计量。 （二）投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 （1）如果在购入房地产的同时开始对外出租，应作为投资性房地产。 买价+相关税费＋直接归属于该资产的各项支出  比如企业购买房地产，买价1000万元，相关税费200 万元，则：借：投资性房地产 1200??? 贷：银行存换 1200 （2）如果所购的房地产准备出租，但还尚未出租出去，就不能确认为投资性房地产。 2.自行建造的投资性房地产入账价值=料+工+费 （和自建固定资产相同） （注意资本化和费用化的问题，借款费用资本化的问题） 自建可先在“在建工程”账户归集，完工后同时开始对外出租或资本增值的，再转入投资性房地产。 两