纳帕山谷别墅项目最新提报.ppt

本项目的土地面积为91242平米（137亩），最高容积率为1.2，土地费用为4110万元（按每亩30万计算）；多层售价2500元/平米，参考容积率1.5；联排售价3000元/平米，参考容积率0.7。 那么多层住宅每平米土地增值=（2500-850-200-25-42-42-100-137）*1.5-450=1206元联排住宅每平米土地增值=（3000-1100-250-33-55-55-120-165）*0.7-450=405元 通过计算可以算出容积为1.2，联排与多层用地比例为0.375:0.625时，即多层住宅面积85539平米，联排面积23951平米，土地增值达到最大值0.82亿元。 我们如何去找到最佳的产品切入点？ 我们要做最纯正的花园洋房 印象·花园洋房 花园洋房是什么？他来自何方？他为何具有如此的独特魅力令世人倾倒？ 溯源·花园洋房 花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专 属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时 的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、 采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的 高利润住宅产品。真正的“洋房”不在中国，但中国的花园洋房却浸透了中国的文 化和历史。 发展·花园洋房 随着人们生活水平的提高，人们对住宅的要求越来越高，安全性、保健性、私密性、灵活性、舒适性和艺术性等方面的要求使花园洋房日益受到市场的欢迎。从全国范围内看,随着低密度住宅的持续走俏，一个个花园洋房项目相继面世，虽然都打着花园洋房的大旗，但产品形式却存在着很大差异，洋式的别墅、连排、双拼自不必说，产品形式以四层板楼为主，强调景观均好，首层和顶层各有花园和露台相赠，同样称其为花园洋房；部分六层板楼项目，因其具备的外国风格，景观均好，高绿化率同样也自称为花园洋房。所谓的“花园洋房”真是百花齐放，百家争鸣，是花园洋房也好，不是花园洋房也罢，总之，诸多的低密度住宅项目在宣传推广中都在不停地给自己项目冠名四个字：花园洋房，由此可见“花园洋房”的独特价值与无余伦比的吸引力。 就信阳市场而言，我们偶尔也能听见一些花园洋房的声音，但缺乏正统的血脉和严谨的精神，所以在信阳市场，花园洋房一直不温不火，属于一个绝对的市场空白！ 　　　　空白就是机会，机会就是成功的一半！所以我们选择花园洋房！ 定义·花园洋房 针对市场上“名是形是”、“形是而名非”和“名是而形非”的花园洋房，我们该选择怎样的花园洋房？地产前沿把自己对花园洋房的理解分为狭义和广义两种。 狭义的“花园洋房”：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。 广义的“花园洋房”：不再是Garden Villa，在某种意义上称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房. 6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。 就“帕纳山谷”来说，我们认为我们的产品 前期应该是种广义的“花园洋房”，后期是狭义的“花园洋房” 。 怎样打造最有竞争力的产品? 案例借鉴: 思念果岭山水-------高形象\高性价比 成功原因一：形象高 高形象占据市场高端，打造区域窗口物业； 产品精益求精，提高项目形象； 成功原因二：性价比高 复合物业形态,满足多重消费需求 高尔夫、酒店、电影院等附加值 案例对本项目的借鉴意义 ★外部求形象、内部求经济 ★为求速度，一般会考虑产品组合 ★降低单户面积、扩大客户层 ★注重对产品的精雕细凿、精益求精 信阳本地市场案例借鉴 宝石山庄——“高性价比，低形象”，价格未能突破现有体系。 浅水湾别墅——产品和价格占领市场最高端,但单位面积整体偏大，影响了销售速度。 西花园　　　位于107国道，产品无创新点，形象差,基本处于滞销阶段. 本地市场案例对本项目的借鉴意义——高形象是突破区域价格体系的最佳选择 提升单价： 产品形象地段借势产品内部配置； 提升销售速度： 合理控制单位面积将会加快销售速度； 四、我们对物业发展战略的思考 (一)、物业发展战略——依托贤山生态资源、以低成本高形象为战略导向,打造符合城市名士阶层及改善性需求的高端住宅. 领导者 挑战者 一线品牌 项目具有无可复制的资源 产品核心优势明显，大规模制造 垄断价格标杆，引领市场潮流 具有持续作战能力市场新进者 具备一定独特资源和生产规模 改变