房地产改革计谋.doc

时评：稳定楼价应成中长期国策 陈三三 发布时间:2012-03-07 　　房地产调控进入了深水区，这正是考验政府的勇气和决心的时候。 　　笔者以为，在中国工业化与城镇化进程尚未结束之前，房地产价格上涨的潜在压力较大，因此，必须将保持房地产价格的基本稳定上升到国家中长期战略的高度，建立起具有中国特色的政府主导、市场竞争相结合的房地产市场体系，而不仅只是相机调控，以从根本上消除国人对房地产价格只涨不跌的心理预期。 　　改革开放前，我国城镇居民住房实行国家供给制，农村居民则由于人口迁移限制而栖息在乡村中，城乡居民在较低的水平上“安居”。改革开放后，政府逐步取消了住房供给制度，同时随着工业化进程的逐渐推进，出现了人口的世纪大迁移，在经济全球化浪潮的催化下，数量巨大、持续旺盛的住房需求成为推动我国经济快速发展的重要力量。经济快速增长带来的财富效应反过来又激发了住房需求，再加上房地产业本身具有金融属性，投机性较强，形成了房地产业与工业化进程、城镇化进程的相互激荡。 　　正如对于工业化和城镇化速度推进之快，经济发展之速，国人始料未及一样，房地产价格的持续上涨，也大大超乎了国人的想象。人们总是带着某种臆想或以西方成熟市场经济国家房地产市场作为镜像来揣度中国房地产市场，认为中国的房地产价格会自动调整，回归到合理水平。因此，政府总是以相机调控的方式微调，期望矫正市场的失灵。但政府的每一次调控带来的都是房地产价格的报复性上涨。这就涉及中国房地产市场普遍性与特殊性的问题，对此作些理性分析，将有助于廓清房地产业长远健康发展之大计。 　　从普遍性来看，房地产首先是商品，须遵循市场经济的一般价值规律，供求关系决定房地产价格的趋势。在充分竞争的市场中，房地产价格会因竞争而回归合理水平，无需政府过多干预，只需微调来矫正市场失灵。但是，房地产并不是完全竞争性商品，具有部分公共性属性，与此相适应，其供给也就不能不是市场竞争性供给与国家公共性供给相结合。 　　从特殊性来看，中国还处于工业化和城市化初始阶段，中国的工业化进程起步于劳动密集型产业，计划生育政策又在一定程度上导致了城镇劳动力供给不足，这一缺口正好由农村剩余劳动力来填补，从而开启了农民涌入城镇的大幕，其数量之大，范围之广，古今中外，绝无仅有。在旺盛的需求下，供给相对稀缺，这就自然而然推升了土地价格。在中国，土地是国有的，地方政府在政绩考核面前，发现经营土地比起经营其他实业来得更为实惠，既改变了城市面貌，又获得了高额的土地出让收益，可谓一举双得。因此，地方政府对城市开发乐此不疲，形成了土地财政。同时，中国工业化和城镇化快速推进之日，正是世界历史上经济金融自由化浪潮最为风行之时，中国开始全面融入国际社会。美元贬值带来的国际原材料价格上涨输入国内，推升了房地产的成本价格。中国房地产的特殊性恐怕在世界房地产发展史上也很难找到相似的案例。 　　这就产生了一个悖论：一方面，如果政府只是微调，任由市场主导，中国房地产价格还将不断上涨。按照西方国家农业人口占全部人口3%左右比例计算，中国还有庞大的人口转移空间，这将形成巨大的房地产潜在需求，中国的房地产价格还存在较强的上涨冲动。另一方面，如果加大宏观调控力度出现房地产价格大幅下跌，不仅会带来相关行业的风险和萧条，地方财政也会再度出现困难。而被压抑的需求总有迸发的时候，一旦迸发必将造成调控结果的付诸东流。 　　更令人担忧的是，大量国际热钱蠢蠢欲动，伺机觊觎中国房地产市场，日本、东南亚以及拉美等国由于地产泡沫破裂导致的金融危机的教训，始终是我们挥之不去的梦魇，国际热钱冲击中国房地产业的可能性始终存在。因此，必须高度重视从国家层面整体规划，建立具有中国特色的房地产市场体系。 　　具体说来，笔者以为，政府应从立法、整体规划、筹融资、建设、销售、回收等方面入手，建立起一整套基本住房体系，而不仅只局限于保障房体系，形成合理的价格体系，满足大多数人的住房需求。为此，宜设立国家层面的住房金融局，统一规划、监督、管理基本住房市场，各地设立独立于当地政府的住宅监督管理直属分支机构，监督管理基本住房的建设、质量、销售、回收；设立专业的住宅储蓄银行，专司基本住房的筹融资业务；现有的国有房地产开发公司从竞争性市场退出，专司基本住房的开发和建设。 　　在市场竞争层面，鼓励民营房地产公司的整合，提高房地产企业的抗风险能力、技术水平与服务能力，切实降低房地产价格；对高端房地产征收特别税，以补充地方财政之不足。 　　中国的特殊国情决定了我们应有中国特色的房地产体系，不可一味照搬西方，待中国城镇化进程逐步完成后，以政府为主导的机制逐步退出，让位于以市场竞争为主导、政府调控为辅的房地产市场体系。 《上海证券报》2012年03月07日