2011青岛胶南项目投资价值分析报告.pptVIP

青岛胶南项目投资价值分析报告 2010.11.30 目录 一、区位分析 1.区域界定：明确项目所处城市、区域 2.发展规划：城市的发展规划，以及在规划中的定位 3.区域位置：区域在城市中的位置，特别是与城市中心区的距离 4.功能定位：区域在城市规划中的定位和承载功能 5.竞争关系：区域自身的产业结构与人群特征，以及与城市其他区域的竞争关系 二、交通条件 1.交通规划：项目周边的市政路网及远景规划 2.区域交通：项目区域的公共交通系统情况 3.外部交通：项目外部的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 三、周边环境 1.项目四至：地块四至及周边基本情况 2.景观资源：自然景观与人文景观之源，及其利用价值分析 3. 配套体系：区域内的市政配套体系，如商业中心、医疗、教育配套等。 4.市场环境：项目所处区域房地产市场发展特点及未来趋势 四、地块状况与规划指标 1. 土地利用现状：明确土地现有利用情况、土地权属关系、使用年限、分布及面积 2.规划指标： 六、交易条件 七、综合评价与建议 一、区位分析 1.区域界定： 胶南市是山东省辖县级市，由青岛市代管。总面积1845平方千米。总人口85万人。 胶南市是国家最早批准的沿海开放城市之一，是青岛市的卫星城市。地处山东东南沿海、青岛市西海岸，东与青岛经济技术开发区（黄岛区）紧接，西与日照市相邻，北连胶州，南临黄海。 胶南市位于山东省东部，青岛西南部，濒临黄海灵山湾。 一、区位分析 2.发展规划： 根据青岛城市总体规划（2006-2020）： 胶南是青岛市的卫星城市之一，城市地位与即墨、胶州、平度等同为青岛市五大次中心城市之一； 为以青岛为双龙头城市为驱动力，辐射南部沿海城市带的中心县域城市。 胶南为青岛卫星城、区域次中心城市、滨海旅游带县域中心城市。 一、区位分析 3.区域位置： 距西部胶南城市核心组团和东部黄岛主城区均约5公里； 项目所在小区域为灵山湾旅游度假区灵山卫次组团，处于胶南城区和黄岛区之间的滨海中心位置。 一、区位分析 4.功能定位： 胶南为青岛卫星城、区域次中心城市、滨海旅游带县域中心城市。 青岛把西海岸建设作为经济重心，为加快胶南的发展创造了难得的历史机遇，胶南已经成为青岛最具潜力、最有希望、最具活力的区市之一。 对城市进行高起点规划设计，承接青岛城市特色，打造生态旅游城市品牌。 一、区位分析 5.竞争关系： 从山东半岛、胶州半岛沿海城市的规划定位方面来看，胶南竞争实力弱于区域副中心城市烟台、城市区中心城市威海和日照。 但因为胶南处于青岛-日照城市化的中心位置（尤其是沿海发展带）和核心地带，胶南竞争力或发展潜力要大于临近同级城市增城。 胶南为“青岛—日照城市化引导区”优先发展城市 青岛-日照城市化引导区 区位分析——小结 胶南的区域发展规划和城市地位十分重要： 国家最早批准的沿海开放城市之一； 胶南为“青岛—日照城市化引导区”优先发展城市； 青岛市南部胶州湾和灵山湾最重要的区域次中心城市； 青岛—日照城市带滨海旅游带重要的旅游城市。 二、交通条件 1.交通规划： 紧临项目规划有海底隧道-胶南城区轨道交通，尤其是跨海大桥和海底隧道建成通车后，对青岛西海岸卫星城胶南的影响巨大： 跨海大桥2011年通车，将青、红、黄三岛便捷地联系在一起，除使青岛至黄岛陆路距离缩短30公里，缓解交通压力外；同时在红岛建设的桥体部分，还可兼顾红岛的交通，对西部胶南的辐射带动作用空前。 西海岸，空间凸显。从青岛市目前产业布局情况看，以老市区为中心的东海岸地区空间范围狭小，城市空间向东部已几乎没有拓展的余地。伴随港口西移的经济中心西移已势在必行。青岛海湾大桥的建设将“青—红—黄”三岛和胶南有机地联系在一起。 风景区也接连成片。建成通车后，既有利于释放东部旅游及第三产业的发展空间，也能将老城区连片的海滨度假区和黄岛区的薛家岛省级旅游度假区以及胶南连为一体。 两纵三横一线的对外交通通道已经建成通车，海底隧道2011年通车后，胶南玉青岛的联系更加紧密。 本项目 二、交通条件 2.区域交通： 长江西路和滨海大道已建成通车 没有隧桥时代的到来，胶南只是孤立的离城发展模式，外部机遇不够；没有内部产业的成长，城市化进程的加快，城市片区改造就缺少核心支撑，内需动力不足。 　　城市片区改造，为胶南加快转变经济发展方式、推动产业优化升级拓展了空间，搭建了