2011年05月05日成都天府新城“站南组团”两地块可行性初步分析.ppt

科技城南：天府软件园筑巢引凤 商务城南：西部最大金融后台扩容 国际城南：首个国际化社区 时尚城南：六大园区打造“不夜城” 宜居城南：“没有围墙”的新城 一、项目开发条件：区域房地产市场——住宅 一、项目开发条件：住宅市场——区域市场 一、项目开发条件：住宅市场——区域市场 一、项目开发条件：住宅市场——区域市场 一、项目开发条件：住宅市场——区域市场 城南2011年在售及新面市的写字楼项目 一、项目开发条件：94亩地地块属性 一、项目开发条件：94亩地地块属性 一、项目开发条件：94亩地地块属性 一、项目开发条件：94亩地地块属性 一、项目开发条件：178亩地地块属性 一、项目开发条件：178亩地地块属性 一、项目开发条件：178亩地地块属性 一、项目开发条件：178亩地地块属性 区域交通 项目周边交通网络发达，距离地铁一号线金融城站约900米车程 地铁一号线 三环路 轨道交通： 地铁一号线：金融城（约900米车程） 公路交通： 临——锦程大道、成汉南路、锦尚西二路、万象南路，均为双向四车道 距——益州大道500米、剑南大道300米、天府大道1.2公里、三环路1.8公里、绕城高速1.2公里 * Document number 一、项目开发条件：178亩地地块属性 市政生活配套 项目周边市政生活配套规划完善，各种配套正在逐步呈现 周边2公里氛围内： 中小学:泡桐树小学、成都七中、国际学校 综合商场:荷兰GTC、美美历诚旗舰店、中航购物中心 银行:中行、建行、招行、建行等 医院:第一医院、国际医院 其他:新益州城市广场（六朵花瓣） * Document number 一、项目开发条件：178亩地地块属性 SWOT分析 优势 机会 威胁 劣势 地块形状方正、平整，有利于规划布局 周边配套成熟、交通便捷 周边开发商云集，伊泰在房地行业的品牌知名度相对弱一些，而高端住宅对开发商品牌要求较高，这是公司需要解决的一个难题 公司在开发商用物业方面的经验相对欠缺 项目位于天府新城的站南板组团的高尚居住区内，誉峰、城南1号已带动区域确立为成都高层豪宅的标杆性地位 在严厉的住宅房产宏观调控措施将下，未来一段时期，商业、办公物业市场成为房产投资客户的追逐 市政府南迁，将进一步促进区域的发展，提升购房者的信心 天府新城未来几年写字楼的供应量较大，预计供应量在500万平米以上，竞争激烈 项目周边1公里范围内，未来供应量较大的高端项目有誉峰、城南1号、人居华府世家、雅颂居等项目，竞争相对激烈 Document number * 一、项目开发条件：178亩地地块属性 目录 二、项目初步定位 * Document number 地块的限制经济指标：67.4米的建筑限高、20%的建筑密度、4的容积率、商业配套少于10%、地铁7号线将直接从地块下方穿过 项目整体定位：纯精装居住社区（配置约4700平米三层底商） 住宅的品质判断：由于用地指标的限制，预计楼盘的品质在中端偏上 销售售价预计： 住宅：根据周边可比性项目，和楼盘自身的产品品质，预计平均销售约13500元/平米（含3000元/平米精装，精装成本约2000元/平米） 商业售价平均约35000元/平米 三、94亩地块：项目初步定位 * Document number 120000元/个 车位 35000元/平米 底商销售均价 13500元/平米（含精装3000元/平米） 住宅销售均价 2488个 出售车位 25,104平米 商业销售面积 225,933平米 住宅销售面积 住宅定位：纯精装高端居住社区，中大户型为主，中高端客户为主力客户 商业定位：两栋超高层甲级写字楼 销售售价预计： 住宅：根据周边可比性项目，和楼盘自身的产品品质，预计平均销售约15000元/平米（含4000元/平米精装，精装成本约2500元/平米） 写字楼：售价平均约15000元/平米 车位：住宅预计200000元/个，写字楼预计100000元/个（假设销售50% 的写字楼车位） 三、178亩地块：项目初步定位 * Document number 200000元/个 10000万元/个（写字楼的车位假设出售，售价按照12年的出租租金计算，估计平均每个月的车位租金为700元/个） 15000元/平米 15000元/平米 2740个（车位配比1：1） 830个（车位配比1：0.8） 3570个 165,966平米 273,916 平米 住宅车位 写字楼车位 车位销售均价 写字楼销售均价 住宅销售均价 住宅车位 写字楼车位 出售车位 写字楼销售面积 住宅销售面