2010年秦皇岛秦新大世界商业地产项目多向定位研究报告.docVIP

秦新大世界(商场)商业地产项目多向定位研究报告 第一部分、商户资源分析 4 一、主力店商户资源分析 4 1、主力店商户资源分析 4 2、外地品牌主力店商户资源分析 5 二、次主力店商户资源分析 6 三、零售类品牌商户资源分析 8 四、社区服务类商户资源分析 9 第二部分：建国路商圈消费者分析 10 1、消费者基础信息 11 2、消费行为研究 13 3、消费者对本项目看法 16 第三部分、市场竞争分析 17 一、项目周边商业竞争分析 17 第四部分：商户访谈 18 一、主力店商户访谈综述 18 二、次主力店商家访谈综述 19 三、零售类商户访谈综述 19 1、品牌服饰访谈 19 2、品牌服饰商户访谈分析 19 四、社区服务配套类商户访谈综述 22 第五部分：项目SWOT分析及竞争突破口 22 一、项目SWOT分析 22 1、项目优势分析（Strengths） 22 2、项目劣势分析（Weaknesses ） 23 3、项目机会分析（Opportunities ） 23 4、项目威胁（Threats ） 23 二、本项目竞争突破口 23 第六部分：秦皇岛秦新大世界多向性定位方案 24 一、市场空白点分析 24 二、项目多向定位方案 24 1、定位方向之一：社区商业中心 25 2、定位方向之二：区域商业中心 26 第七部分 项目建筑规划设计方案 28 1、项目地块指标 28 2、方案规划举例： 28 第八部分 项目招商销售收益预估 34 一、项目销售即时收益测算 34 1、项目售价初步估价依据 34 2、返租销售策略 35 3、项目销售面积与保留面积说明 36 4、项目即时销售收益测算 37 二、项目租金收益估算 38 三、项目总收益及变化情况： 40 附件1：零售品牌商家访谈表 43 附件2：社区商家访谈表 48 附件3：次主力店商户访谈 51 第一部分、商户资源分析 一、主力店商户资源分析 1、主力店商户资源分析 (1)、本地主力店商户资源统计 根据第一阶段秦皇岛整体商业调研的基础数据，秦皇岛各主力店品牌14家，其中，百货7家，营业面积15.5万平米；超市5家，营业面积7.22万平米；电器2家，营业面积1万平米； 商户名称 业态类型 面积（万㎡） 所占比例 茂业百货 百货 4.6 19.39% 天洋百货 百货 0.8 3.37% 现代购物中心 百货 3 12.65% 华联商厦 百货 1.2 5.06% 秦皇岛商城 百货 1.5 6.32% 金源商城 百货 4 16.86% 金街广场 百货 0.4 1.69% 广缘超市 超市 3.08 12.98% 保龙仓 超市 0.4 1.69% 家惠超市 超市 2.94 12.39% 金原超市 超市 0.4 1.69% 秦新超市 超市 0.4 1.69% 乐购 超市 未开业 国美电器 电器 0.55 2.32% 苏宁电器 电器 0.45 1.90% 合计 23.72 100% (2)、各品牌主力店进驻意向分析 结合本项目的商业指标特点，与相应主力店进行前期洽谈，各品牌主力店进驻意向及建议如下： 商户名称 业态类型 进驻意向 金街广场 百货 无 广缘超市 超市 无 保龙仓 超市 有 家惠超市 超市 有 乐购 超市 N/A 国美电器 电器 无 苏宁电器 电器 无 小结： 本地百货经营面积大多在一万平米以上，金街广场经营面积较小，与金街广场进行接触洽谈，金街广场百货对本项目无进驻意向。 本土超市经营状况较好的有广缘超市和家惠超市，两品牌超市的单店经营面积在3000~7000平米，经过洽谈，广缘超市只经营自有物业，家惠超市对本项目意向较强，希望进一步沟通。 本土外地品牌超市有乐购和保龙仓，其中乐购暂未开业，保龙仓进项目意向较大，需求面积在10000平米左右。 电器暂无进驻意向，认为项目离市级商业中心距离太近，没有开设分店的必要。 2、外地品牌主力店商户资源分析 外地知名超市： 品牌名称 品牌说明 最近分店 分店经营面积 家乐福 国际品牌，全球500强 北京、天津 20000 沃尔玛 国际品牌，全球500强 廊坊 20000 华润万家 全国联锁，国内知名 唐山 12000 大润发 外资品牌，国内知名 唐山、锦州 14000 华联超市 全国联锁，国内知名 唐山、锦州 5000 外地品牌超市对项目的进驻意向情况： 商户名称 业态类型 进驻意向 需求面积 备注 家乐福 超市 一般 12000以上 单层不低于7000平米。 沃尔玛 超市 较强 13000以上 楼层不限，单层面积不低于7000平米。 华润万家 超市 较强 10000以上 必需有一层营业面积，单层面积不低于7000平米。 北京华联 超市 一般 10000以上 N/