2010年福建武夷山海洋公园商业策划报告（上）.ppt

市场分析总结 随着武夷山旅游市场的不断扩张，武夷山的游客人数将不断增长，给本地的商业带来新一轮的发展机会 旅行社占据了旅游产业的上游，各旅游项目和商业在初期均需要与有实力的旅行社合作，以争取相当的游客人数 以海洋为主题的旅游项目在武夷山独树一帜，本地消费者和景区消费者的接受度都比较高，具有相当的发展潜力 武夷山的旅游配套目前还比较落后，给本项目的发展提供良好的机会，未来休闲、娱乐、餐饮等方面将是各类旅游产品的必备项目之一，市场将出现井喷 武夷山的游客以成人为主，16岁以下群体较少，其主要原因是本地市场缺少适应性的产品，对培养游客意识不强 武夷山的商业核心区在三姑，商业服务功能较丰富，档次较低，本项目可利用现有的商业氛围，大力发展中高档商业，树立市场标杆；与旅游产品相比较，本项目的商业部分有机会独立操作，不完全依赖于旅游产品的带动效应 * 项目本体条件分析与目标解读 项目商业定位 案例借鉴 商业价值梳理 经营管理 项目定位 2 扼守商业主轴：项目前临武夷大道路商贸主轴，是度假区的商业中心地带； 雄踞交通要道：度假区连接市区、机场、火车站必经之路，交通优势得天独厚； 坐拥高尔夫资源：共享高尔夫景区带来的休闲高消费人群。 项目位于大武夷景区中心主轴上，坐享城市与景观资源 2.1项目本体条件分析与目标解读——项目区位 武夷大道北段：武夷山风景区北入口、武夷山机场、武夷山市区； 武夷大道南段：武夷山风景区南入口、印象大红袍、茶博园、三姑酒店商业区； 项目南侧支路：高尔夫入口。 项目北连市区、重要交通设施，南接度假区风景区，背靠高尔夫，通达性极好 2.1项目本体条件分析与目标解读——交通状况 武夷山风景区每年150万游客群体； 高尔夫景区商务接待的高消费人群； 武夷山本地22万户籍人口。 项目未来主要客户群体由三部分人组成：普通游客、商务（政府）接待客户、本地居民 2.1项目本体条件分析与目标解读——客户群体 北连规划中商业区、角庭风景区，东靠高尔夫景区，西邻武夷印象、武夷广场，南连综合服务区 北：商业区（规划中） 西：武夷印象、武夷广场 东：高尔夫景区 南：综合服务区 2.1项目本体条件分析与目标解读——项目四至 项目片区规划为“文化公园区”，海洋主题公园是主要载体 政府规划： 包含虎山庙与旧石器遗址公园、极地海洋馆，是地方悠久历史与独特文化的体现。 限制因素： 必须是海洋主题公园； 必须保留虎山庙； 2.1项目本体条件分析与目标解读——项目规划 武夷山整体的旅游氛围及环境，能带来庞大游客消费群体； 项目位于商业主轴及交通要道上，通达性好，展示面佳； 发展商的资源优势及专业程度 武夷山深居内陆，没有天然海洋资源，加大了项目成本； 城市规模小，消费能力弱，项目发展需更多依靠游客资源。 “大武夷”景区的规划有助于吸引更多游客； 项目动工时间早，有助于在今后竞争中取得先手。 未来项目周边别墅、商铺的供应量较大，竞争较激烈； “大武夷”从规划到成熟需要一个漫长的过程。 S W O T 2.1项目本体条件分析与目标解读—— SWOT分析 核心属性 区域性旅游中心 海洋主题公园 附加属性 风情商业街区 风情别墅 项目是建设区域性旅游中心为目标，以海洋主题公园为核心，以风情商业街区与风情别墅区位有益补充的综合型旅游地产项目 2.1项目本体条件分析与目标解读——属性界定 项目是建设区域性旅游中心为目标，以海洋主题公园为核心，以风情商业街区与风情别墅区位有益补充的综合型旅游地产项目 政府目标 提高武夷山旅游市场竞争力，弥补武夷山商业空白，打造全新的旅游体验，实现武夷山旅游市场的升级转变。 形象目标 充分发挥海洋公园的特性，完美的搭配风情商业街区，使本项目不仅是武夷山新的旅游名片，也是武夷山新的商业中心。 利润目标 风险可控的前提下，充分实现商业、别墅类产品的价值。 2.1项目本体条件分析与目标解读——开发目标 项目本体条件分析与目标解读 项目商业定位 案例借鉴 商业价值梳理 经营管理 项目定位 2 旅游功能总体上分为三种，第一层次的观光旅游，第二层次的娱乐体验性旅游，第三层次的专门性旅游 2.2宏观环境对项目开发的影响 旅游市场分类 武夷山 迪斯尼 博鳌 武夷山目前仍属于较低的层次，随着市政府规划的出台，整体升级势在必行 2.2宏观环境对项目开发的影响 旅游市场的升级势必需要更丰富的更高级商业服务配套以满足增多的消费需求 观光旅游 娱乐项目旅游 休闲旅游 旅游市场的提升 消费者：单纯的景观游客资源； 旅游主题：山水等自然景观； 商业设施：酒店、地方餐饮、土产卖店 消费者：景观游客、纯玩游客； 旅游主题：自然景观、主题公园； 商业设施：酒店、连锁品牌餐饮、连锁品牌零售、娱乐休闲场所 消费者：普通游客、商务政府会议人士、专项目的人