2010年潍坊昌乐宝石首府项目市场研究报告.ppt

客户分类 购买实力 置业目的 面积需求 关注因素 项目周边工业区职工 购买实力强，家庭年收入在6-8万 提升生活品质，改善居住，置办家产 90-120㎡ 社区环境，品质高，配套，价格，位置，购物生活方便 跟风买房，投资置业 75-90 ㎡ 项目区域内学校教职工 家庭收入稳定，有积蓄， 家庭年收入在6-8万 改善生活，换房置业 75-90 ㎡ 社区环境，品质高，配套，价格，交通便利，投资升值潜力大 跟风买房，投资置业 90-110 ㎡ 城区中等收入以下工薪 家庭 家庭收入偏低，但有积蓄， 家庭年收入在5-6万 为孩子买房 75-90 ㎡ 位置要好，离工作地点近，购物生活方便，交通便利 改善生活，换房置业 90-110 ㎡ 项目周边乡村原居民 拆迁补偿款丰厚，家庭有积蓄 提升生活品质，改善居住，置办家产 90-110 ㎡ 社区环境，品质高，配套，价格，交通便利，购物生活便利 为孩子教育进城买房 90-120 ㎡ 以宝石产业链为依托的本地和外地生意人 购买力参差不齐，身价30-100万不等，年收入在10万以上 业务、工作方便 75-90 ㎡ 位置要好，投资升值潜力大， 临时性居住，升值转卖 90-110 ㎡ 脱乡进城乡镇客户 家庭有积蓄，农业强镇，家庭 年收入在6-8万 提升生活品质，改善居住，置办家产 90-110 ㎡ 品质高，配套，价格， 购物生活便利 为孩子教育进城买房 90-120 ㎡ 目标客户购房需求梳理 一、自住为主，满足基本居住生活条件 二、好攀比，追求生活平衡，不甘落后 三、经济能力有限，生活覆盖半径较小 四、责任感，期望给家人良好的生活环境 五、经验有限，对于何谓好产品认识不足 六、教育效应，因名校和子女教育而置业 目标客户购房心理特征分析 他们共同的追求 —— 高性价比的居住生活社区 安全需要 归属和爱的需要 尊重需要 自我实现的需要 生理需要 他们是—— 主力客群定位 他们核心价值观—— 寻求安全及归属感 项目核心价值梳理 项目自身条件 品牌 产品 劣 势 优 势 优势 优势 区位位置 空间距生活中心较 周边环境认知度低 生活配套缺乏 背离城市主导发展方向 临近消费人口 未来人文环境好 宝石产业链发展前景 开发商实力雄厚 营销能力相对较强 物业服务优势 产品优势 景观优势 内部配套优势 形象优势 内部条件 展示面小 容积率高 商业体量大 成本高 道路系统发达 地块方正、平整 区域抗性 建筑类型抗性 价格抗性 功能优势 品质优势 企业优势 服务优势 形象优势 对 抗 市场定位 全城至高性价比人文社区 产品定位 形象定位 10万平米新城市生活样板 建议主推案名 城市：项目位于工业集中区与核心商务区过渡地带，为弱化区域抗性，突出“城市” 概念，力求以高品质产品及创新生活理念，为昌乐人民打造新城市生活样板。 风景：在项目规划、园林景观、建筑设计等方面打造高品质、全方位升级样板社区，为昌乐增添一道亮丽的风景。 城市，隐于幕后。生活，您是主角。 备选案名建议： 亲亲，符合项目亲情社区的定位基调，同时更加突出社区的邻里亲情，以更具亲和力的语言，拉近客户与项目的距离。 亲亲家园，以其平等友善的调性，突出产品的文化内涵与主旨，更容易与客户的心理达成共鸣，从而更容易让客户接受并乐于推广项目。 Thanks! 近 * * * * 区域商业地产情况 再看一下昌乐的其他商业类型，首先看看普通零售型。昌乐全城商铺供应量过大，市民承载力较低，消费力弱，由此导致空铺率极高。市中心除新昌路、利民街经营情况略好外，其他主干道都没有经营起来。 如此大量的商业依照昌乐人口数量，后续3-5年都未必能利用起来，如再有新兴商业其后续经营将更加困难，所以本案不适宜再行打造大型零售型商业。 同时，如前所述，一方面亿克拉C区餐饮、娱乐区紧靠本案，已带来一定市场供应；另一方面，项目周边居住人口少，商务人流也较少，对其他区域吸引力差，难以带动目的性消费型商业发展。 可见项目难通过以上方式寻找机会点，城市商业状况及项目区域特征决定其只能走保守道路，其他构想实现难度都很大。 小结 昌乐商业处于很明显的向心发展阶段，市区仅县城中心佳乐家附近商业经营状况较好，其他区域商业都还没有成形。且这种趋势将持续很长一段时间不会改变。 昌乐市场商业地产呈现盲目开发和放量的态势。多种商业地产项目的供应量都很大，商业地产的发展几近饱和；同时，现存商业物业租金水平普遍不高，空置率较高，商业经营压力较大。 昌乐县城人口仅11万，市民总体消费力较弱、消费半径较小，目