2007年深圳二手楼置业需求调查报告.docVIP

深圳07年二手楼置业需求调查报告 【前言】 随着越来越多的消费者购买二手住宅，深圳二手楼市场逐步成熟，2006年深圳的二手住宅成交面积已经超越一手住宅成交面积，为了充分了解广大消费者对二手住宅的置业需求和偏好，世华地产市场研究中心于2007年3月份对二手楼市场进行了这次大型的置业需求问卷调查。 本次调查主要从客户对住宅的需求、房价、投资意向以及对房地产中介看法等相关方面进行调研。通过调研，可以直观的了解到当前消费者的消费特征和消费习惯，了解他们对二手楼市场的一些热点问题的看法。 本次调查充分的运用了世华地产广泛的客户资源以及本身人力资源，通过对公司相关人员进行专门的组织学习，组成了一个100人的访问员队伍，并用访谈的方式对在地铺准备买房的消费者进行调查及问卷填写，本次调查历时4天，涉及到深圳的6大行政区的100多个片区。 本次调查共回收样本问卷567份，其中有效问卷547份，有效率超过96％。 一、基础数据分析 房价高企，购买力旺盛，二手住宅成交活跃，必然要牵涉投资的因素。根据世华地产研究中心进行的“深圳二手楼置业需求调查”，我中心从以下四个方面对当前深圳市主力的二手楼置业者的投资行为进行了具体的细分，从中分析得出，当前深圳房地产个人投资行为的一些基本特点。 （一）购房用途 根据世华地产研究中心进行的“深圳二手楼置业需求调查”，在购房用途方面，64％的人表示购房用途是自住加投资，这些人一般都做好了两手准备，也就是说购房先考虑自住，然后在合适的时候也会进行投资，比如当房价上涨然后卖出或者换房之后通过出租获取租金回报。纯粹用于自住和投资的比例占少数，分别只有25％和11％。 从购房用途方面可以看出，投资在深圳二手楼置业当中依然占据着较高的比例。不过，内在方式已经发生了变化。第一：自住加投资型客户的增多，证明投资的队伍正在逐步加大。置业在深圳置业者心中已经不仅仅是“住”一个方面的需求，投资的理念已经根深蒂固。第二：纯房地产投资客群的减少，证明了在房价飞涨两年之后，更多的投资者在房地产领域已经非常谨慎。 （二）投资方式 有投资倾向的这些人当中， 65％的人投资是因为看重房屋的升值潜力，这部分人希望房屋升值然后卖出获取较大利润，而看重房屋的保值功能的人其潜意识里面还是希望房屋可以升值，看重租金回报的人占的比例相对较少，所以总的来说，投资房地产的人绝大部分还是希望房屋具有升值潜力。 从数据可以看出，仅依靠租金回报来达到投资目的的人相对较少，可见当前的住宅租赁行业并不景气。直接转手获利依然是住宅投资的主流。同样，也因为占有较大比例的转手获利的投资行为的存在，深圳二手楼住宅的价格下降空间较小。在市场供不应求的情况下，价格继续走高依然是未来的主旋律。 从投资形式来看，65％的人会先把房屋出租，等房屋升值后然后卖出，这是被普遍接受的一种投资方式。介于当前房价的走势以及大部分人对未来房价走势的看法，打算短期内转手卖出的人只占投资人数的18％，另外打算长期出租的人数也占少数。 出租依然是投资初期多数人的选择，可见未来租赁市场的供应量将进一步增加，租赁市场物业竞争将进一步加剧。 　　（三）投资次数 投资者当中，有54％的人属于初次房地产投资，属于第二次投资的占了27％，有17％的投资者已经多次投资房地产。 有54％的置业者是第一次做房地产投资，说明二手楼物业投资者基数正在逐步增大。对于当前的无房者来说，这类人群的激增，让市场的有效盘源进一步减少。同时，对于未来的一次置业者来说，购房成本将继续增加。不过，投资行为的加大，变相的降低了市场购买力，增加了市场风险。 　　（四）投资资金分配 很多投资者除了投资房地产，还投资了一些其他类型的产品，其中最主要的是金融产品，投资金融产品的人数大概占了68％，其中45％的投资者表示他们投资了股票，15％的人投资了基金，选择其他类型投资的占了32％，这部分人主要投资的是非金融产品。 中国的投资环境相对单一，但是众多的投资者还是选择了多种投资产品的组合来降低风险。可见目前深圳的投资者已经具备较强的投资能力，同样，他们的投资行为对于抵御市场风险的能力也是较高的。 投资者在资金分配方面，有68％的投资者其投资房地产的资金占总投资资金的比例低于50％，可见，大部分投资者投资房地产的资金只是其投资资金的少部分，其中32％的投资者表示只占了总量的30％～50％，26％的投资者表示只占了总量的20％～30％。 近7成的房地产投资者将资金投资比例控制在50％一下，证明投资市场的理性投资者占主流。当市场风险增大，这部分的投资者不仅可以用新的资金来抵御市场风险，而且还可以及时撤退。而剩下的3成投资者则没有较强的抵御风险的能力，在未来可能出现的房地产市场的调整，他们很有可能成为第一批的牺牲者。不过，市场也可能因为他们的离去而重整人群结构，获得