2007年潍坊昌乐县永昌食品厂项目分析报告.docVIP

潍坊昌乐县永昌食品厂项目分析报告 2007年3月14日，我们对位于潍坊市昌乐县城南原潍坊永昌食品公司南院用地进行了实地考察，以期为公司房地产开发进一步拓展项目，进行投资机会的分析和把握。 一、昌乐县概况 昌乐县隶属山东省潍坊市，东距潍坊城区25公里，西界临朐、青州，南与安邱隔河相望，北与寿光接壤。总面积1101平方公里，人口60万，其中非农业人口约13万。县辖20镇3乡。 昌乐位于山东半岛中部，东距海滨城市青岛150公里，北离渤海80公里。胶济铁路、济青高速公路、309国道及胶王路、潍九路、昌大路贯穿境内，形成了纵横交错的交通网络，为昌乐经济发展提供了良好条件。 昌乐县目前形成了食品、机械、纺织、塑料、化工、珠宝、蔬菜、加工、建材、服装、乐器等10大产业。 【食品产业】主要有潍坊乐港食品股份有限公司、潍坊永昌食品工业有限公司、潍坊齐鲁星牧乳品有限公司、潍坊德盛食品有限公司等企业。 【瓜菜产业】现有果蔬基地50万亩，年产12亿公斤。 【建材产业】目前拥有昌乐山水水泥有限公司、昌乐顺达水泥有限公司、乐化铝塑复合板等建材企业近100家。水泥生产能力达50多万吨。素有“建材之乡”之称。 【机械产业】目前拥有山东昌乐矿机集团、潍坊东达拖拉机有限公司、山东万众钢板弹簧有限公司等企业150余家。其中，马宋镇被命名为“中国拖拉机基地镇”，年可组装拖拉机10万台。 【塑料产业】现有宝都塑料、乐富塑料、东方塑料、永发塑料等加工企业102家，年加工能力10万吨，出品创汇1500万美元。 【化工产业】主要有潍坊振兴焦化有限公司、山东乐化集团有限公司、山东永利化学有限公司、昌乐恒昌化工有限公司等。 二、近三年昌乐县部分土地招牌挂情况 宗地名称 位置 开发企业 土地面积（公顷） 规划建筑面积（万M2） 土地用途 土地总价(万元) 土地单价（万元/亩） 楼面地价（元/ M2） 批准用地时间 取得方式 2004-1号 昌乐县南郝镇芳香路北 山东天园置业公司 7.07 2.11 住宅 773 7.29 366.35 2004.1.20 挂牌 2004-2号 恒安街西段路南 昌乐县佳苑房地产公司 1.07 1.4 住宅 322 20.06 230 2004.12.28 挂牌 2005-1号 检察院西邻 昌乐县乐鑫房地产公司 5.2 5.5 住宅 2045 26.22 371.82 2005.2.25 拍卖 2005-2号 309国道与宝昌路交叉口西南角 昌乐城市基础设施建设开发公司 6.53 7 商住综合 2253.75 23.01 321.96 2005.3.21 挂牌 2005-3号 309国道南、宝昌路西 山东哈韦斯特房地产公司 5.13 5 商住综合 1719.75 22.35 343.95 2005.5.14 挂牌 2005-5号 新昌路西（原食品公司院） 山东天同城市建设集团 5.07 5 住宅 2320 30.51 464 2005.9.12 拍卖 2005-6号 方山路东、孤山街北 山东哈韦斯特房地产公司 2.2 1.5 住宅 904 27.39 602.67 2005.9.12 挂牌 2005-13号 方山路东、孤山街北 昌乐华宏房地产公司 0.68 0.8 住宅 305 29.90 381.25 2006.2.17 挂牌 2005-14号 方山路西（原经委） 昌乐永安建筑公司 0.42 0.44 住宅 187 29.68 425 2006.2.17 挂牌 2006-4号 站前街北、烟草公司西 潍坊金宏泰置业公司 1 1.5 住宅 490 32.67 326.67 2006.7.7 挂牌 近三年昌乐县部分土地供应和招牌挂情况： 说明：2004-2、2005-3、2006-4号地块为旧城改造项目；2005-5号地块为破产企业土地处置；2005-6、2005-13、2005-14号地块为企业退城进园土地处置。 通过以上近三年部分土地招牌挂情况，同时考虑经济发展和地价上涨因素，可见：昌乐住宅用地价格约在30万元/亩左右，其中2005-5号地块与本项目情况类似，但因通过拍卖方式取得土地，故土地价格较高；2006-4号地块因地段位置较佳，故取得价格较高。 三、地块考察分析 1、地块位置 该地块位于昌乐县城南新昌路西、洪阳街南，包括潍坊永昌食品厂南院20.28亩用地及西邻两块零星空地4.20亩。该项目北临华翎羽绒制品有限公司，西邻华翎羽绒制品有限公司家属院和“天和家园”房地产开发项目，南临食烤厂，东邻村用耕地。详见下图： 2、地块现状及利用条件 2、地块现状及利用条件 该项目地块呈规则矩形。两块零星地地上无建筑物，但两侧紧邻住宅楼，对今后项目施工有一定的影响；原食品厂用地地上为职工宿舍和食堂，便于拆迁开发。 3、地块周