2007年苏州别墅市场报告.docVIP

目录 苏州别墅市场报告 苏州别墅市场开发兴起于1994年，当时随着外资企业开始进入苏州，别墅项目的开发业也慢慢兴起，当时开发的别墅项目以高档外销别墅为主，主要有金阊区的白莲花园、高新区的御花园和太湖湖畔山庄，还有其它零星的项目则是分布在各个住宅区内，当时内销市场几乎没有。这是苏州别墅开发的第一次浪潮的兴起。 第二次开发浪潮是从1998年起，跟随上海的TOWNHOUSE热，苏州也出现了以TOWNHOUSE为主流的新别墅形态，如独墅苑、美墅缘、国贸莱茵花园，其间也开始出现大量的独立别墅如美之国，基本上是属于经济型别墅。 第三次浪潮是从2002年初开始，规模和力度都超越以往，在全市范围内开始出现大量的项目，特别在独立别墅这块尤为活跃，一些面向高端市场的豪宅项目也开始从大量的经济型别墅项目中脱颖而出。其中尤以围绕木渎灵岩山天平山景区的山景板块、太湖西山地带的山水度假板块和园区的金鸡湖环湖板块最为吸引别墅置业者的眼光，另外，以中式庭院风格为主题的产品如江枫院、寒舍也以其非主流的产品形态成为别墅市场中一道崭新的风景，并吸引了一批跟风的发展商。 目前苏州别墅市场是第三次浪潮的持续发展期。 第一部分：宏观环境研究 城市概况： 苏州市简介 苏州市位于江苏省东南，太湖之滨，东依上海，西临无锡，南接浙江，北靠长江。京杭运河贯穿南北。苏州已经有2500年的历史了，是一座著名的历史文化古城。苏州市自1983年3月地市合并，2001年初吴县撤市建区，2002年苏州高新区与虎丘区合并，拓展了城市发展空间。全市现辖沧浪、平江、金阊、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区(虎丘区)7个区和张家港、常熟、太仓、昆山、吴江５个县级市，121个镇。市区１６５０平方公里，古城区14.2平方公里。总人口583.86万人 2003年人口自然增长率为0．08‰。年末全市户籍总人口590.97万人，其中市区总人口21万人。 苏州是吴文化的发祥地，文坛贤能辈出有西晋文学家陆机，宋代政治家范仲淹、诗人范成大，明代戏曲家冯梦龙，“吴门画派”唐寅、文征明，清代及近代文人顾炎武、俞樾、章太炎等。绘画、书法、篆刻、诗文在苏州流派纷呈。 苏州地处长江三角洲，是吴文化形成中心瞩目的成果。从物质层面看：有苏州古城及在其基础上形成的水巷风貌有巧夺天工被列为世界文化遗产的古典园林有的苏州丝绸有名列全国四大名绣之一的“苏绣”有古朴凝重的“香山帮”建筑有精细雅致的吴中工艺等。??? 3、交通环境 苏州东临上海，沪宁高速公路直达上海，苏嘉杭高速公路北接苏州、南通长江公路大桥，南连杭州、嘉兴、乍浦港；312国道可直达无锡；312国道、苏沪机场路，南部的苏嘉杭高速公路、205省道、苏震桃公路、木（渎）东（山）公路，西部的沪宁高速公路、以及正在修建的城市外环线，构造出了一个高等级、立体化、开放式的现代化大交通体系。 2003—2007年的五年内﹐苏州将投入365亿元﹐在市区推出两百多个道路﹑桥梁建设和改造项目﹐其中桥梁约222项﹐总长超过1000公里﹐包括中心城区﹑园区﹑新区﹑吴中区﹑相城区以及对外的道路交通 经济环境分析： 2006经济总量持续攀升，产业结构稳步改善。全市地区生产总值达4820.26亿元，按可比价格计算比上年增长15.5%。其中第三产业完成增加值1574.22亿元，三次产业的比例为1.9:65.4:32.7，第三产业比重比上年提高1.5个百分点。 地方财力显著增强，全市地方一般预算收入突破400亿元，完成400.23亿元，比上年增长26.3%，其中营业税、企业所得税、个人所得税分别增长23.9%、26.3%和22.6%，地方一般预算收入占GDP比重为8.3%，比上年提高0.4个百分点。财政支出结构不断优化，对科技、教育和社会保障等领域的资金保障力度加大。 人均国民生产总值 三次产业比重 城镇居民可支配收入和消费支出比较（横向比较） 人口及分布特征研究 二、投资及政策环境 区域发展规划、交通状况及发展趋势研究 自然和社会文化资源 招商引资政策（招商办公室、招商局） 三、总结 第二部分别墅市场研究 苏州房地产发展概述： 1、总体发展情况： 在工业经济的强势带动下，苏州的城市建设高度发展，房地产市场保持了快速的发展态势。房地产业已经成为苏州继工业经济之后发展起来的经济支柱产业。从2003年苏州房地产市场的几个主要经济指标可以看出，苏州市房地产市场的开发现状有以下明显特征： 房地产投资达历史最高 2006年，全市房地产开发投资470.74亿元，比上年增长13.6%，占全社会固定资产投资的比重为22.3%，商品房施工面积为5058.09万平方米，增长7.6%，竣工面积为1440.13万平方米，比上年减少14.1%。全市商品房销售额为599.44亿元，增长19.9%，其中住宅销售额为499.14