2007年苏州湖东项目市场报告.docVIP

苏州湖东项目 市场报告 上海中则房地产投资咨询有限公司 2007年7月 目录 1：苏州宏观环境分析 1．1：苏州概况 1．2：苏州宏观经济运行情况 1．3：苏州房地产运行情况 2：园区环境分析 2．1：园区介绍 2. 2：园区房地产发展概述 3：区域市场分析 3．1：湖西板块 3．2：湖东板块 3．3：区域别墅市场分析 3．4：区域市场总结 4：项目分析 4．1：项目概况 4．2：项目周边环境分析 4．3：项目SWOT分析 5：市场部分总结 1：苏州宏观环境分析 1．1苏州概况 1．11苏州市地理位置及行政区划分 ■ 地理位置 苏州位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近的中心城市。 苏州位于中国两大经济带－沿海经济带和长江经济带交接处，是中国最富饶地区之一。 ■ 行政区划分 苏州市自1983年3月地市合并，2001年初吴县撤市建区，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，130个镇。 1．12苏州市面积、市区面积、人口、市区人口； ■ 面积 苏州全市总面积8488.42平方公里，其中苏州市区面积1650平方公里，建成区108.6平方公里，古城区14平方公里。苏州工业园区目前建成区为金鸡湖西岸8平方公里。 ■ 人口 2003年苏州市户籍总人口590.97万人,比上年增加7.11万人。其中市区总人口216.87万人,比上年增加4.44万人。 1．13苏州市在全国和江苏省的地位 近年来苏州经济发展充满了活力，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。在合同利用外资和实际利用外资方面均居全国各大中城市第二位，成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业城市。 １.1４苏州文化的过去、现在与将来： ■英国的人类学家泰勒定义： 文化为包括知识、信仰、艺术、道德、法律、风俗等的复合整体。 ■城市文化，则带有一个地方特定风采。 它延续着一个城市发展的历史文脉，不仅是一个城市文化的象征，更是一个城市的宝贵财富。 ■苏州文化的过去时——“上有天堂下有苏杭” 苏州物产丰富，山川秀美，人杰地灵。在2500多年的历史长河里，苏州形成了自身独特文化，是由中国的中原文化和南方文化的共同产物，创造了苏南文化，使每个苏州人都为之骄傲。 ■苏州文化的现在时—— 仅重视文化遗留，继承与创新不多 苏州曾经拥有深厚的文化不等于当前也在重视文化建设，而宣扬文化的真正价值也不同于时下为迎合商机所制造的文化泡沫。苏州很懂得去保护文化古迹，以此来保护文化。虽然文化古城的基础就是有文化遗存，但城市的文化不单是要保护这些遗存，而重要的是如何利用这些文化、挖掘其精神内涵，激励后人。 ■苏州文化的将来时：兴起一场文化复兴运动 人类正在进入“以文化为轴心的时代”，文化的社会角色已经从“跟跑”转向“领跑”。对于一个文化积淀深厚的城市来说，必须在挖掘文化底蕴的基础上，提炼出更有吸引力的精神形态，不光是继承，也是创新，使文化的生命力更具穿透力，从历史活到现在。 我们盼望苏州的未来将兴起一场文化复兴运动，不单单在城市文化的硬件建设上，也在于地方文化的软件营建上，使古城的文化将发挥出真实作用，从而创造新的更灿烂的城市文化。 1.15苏州城市规划 城市规划五大策略：“构建大交通、实施西部发展、打响“东方水都”牌、 提升古城形象、强化城市功能” 一城两带（苏州古城、沿太湖旅游带和沿江港口产业带） 三网四区（高速公路网、城市快速网、轨道交通网，开发区、旅游度假 区、大学园区、现代物流区） 五重点（历史文化名城、航空和水运、城市CBD、风景区、生态区）规 划重点工程项目，以点带面，形成亮点。 城市中心东移战略 1．2：苏州宏观经济运行情况 1．21 GDP——保持快速的发展势头 近几年来，苏州GDP保持着快速增长的态势，年均增长率超过25%。2003年GDP增长达到最高值，为34.7%，同比2002年提高16.5个百分点。从地区生产总值方面看，2006年实现地区生产总值4820.26亿元，比上年增长15.5%，尽管增幅比前几年有所减少，但是依旧保持着较快的发展势头。 苏州的地区生产总值能够保持快速的发展势头，主要是因为随着苏州城建力度的加强，投资环境的大力改善，加上园区二三期和沿江工业带的启动，因此在很大程度上加快了苏州市经济的发展。 苏州GDP的提高，很大程度地反映了苏州经济活动的频繁，进而也为苏州房市创造了良好的经济大环境。 1．22固定资产投资----经济发展的支撑 苏州2002-2006年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例（单位：亿元） 年份 2002年 20