2007年重庆市天佑华府项目市场分析暨策略研究报告书.docVIP

“天佑华府” 项目市场分析暨策略研究报告书 客户名称 重庆壁山天佑房地产开发有限公司 项目名称 天佑华府 文件名称 天佑项目市场分析暨策略研究报告书 文件编号 SSDT-TYDC-BSXM 产品类别 项目营销策划 提交单位 重庆盛世大唐地产顾问有限公司 页 数 含封面共46 页 提交日期 2007－06－06 一、项目竞争市场分析篇 （一）竞争区域市场分析 1.竞争区域市场范围介定 为了更加清楚的分析壁山房地产市场各项目，特别是具有一定规模的楼盘的经营销售情况，根据壁山县房地产各项目的规模、档次、容积率等情况特制定标准进行市场分析比较，选择壁山县城范围内的封闭式花园小区项目来界定市场竞争对手样本。 样本标准： ◆竞争性强：（规模大于7万平方米的围合式花园小区） ◆区域性强：（规模在7万平方米以上的新区及老城区住宅小区） 2.竞争对手样本界定 项目名称 区位 产品形态 容积率 规模 成为样本原因 用地面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 宏康·浩宇 壁青北路778号 高层 5.14 23162 131749 产品、规模 瀛嘉·天下 壁青路瀛嘉大道 多层、小高层、花园洋房、别墅 1.2-3 ------ 一期约十万方 产品、规模 奥康·碧波水岸 金剑大道与永嘉大道交汇处 多层、高层 2 50000 100000 产品、规模 瀚恩阳光·尚都 兴旺路9号 小高层 ------ ------ 区域、产品、规模 桓大·金和名都 -------- 高层 3.09 26915 97032 产品、规模 远林·雅宇豪苑 壁城镇东林寺大道 多层、高层 约2 约7万 约14万多 区域、产品、规模 金山水岸 壁山原酒厂片区 多层、高层 4.1 182000 764200 产品、规模 东福宏洲 壁山城镇北 多层、小高层、高层 2.39 100200 245295 产品、规模 （二）市场特征分析 1.供应量及空间分布特征 1.1房地产投资与有效供应两旺 2006年壁山整个房地产投资占固定资产的投资比例仅16.1%，不仅低于全市平均水平；而且与渝西走廊同属于区域经济中心永川约32%、合川约25%相比较都有较大差距。房地产开发大环境优于渝西地区其它城市。 截止目前在壁山进行房地产开发的企业基本为本地私企单位转行和重庆市二线开发商，2006年进行正式销售项目达65万平方米左右，竣工商品房47万平方米，销售商品房49万平方米，由此可见基本无存量房，供需两旺。 在研究的8个样本的目前在销售的供应量约为 30 万平方米，其中有超过 10万平方米的供应量已经实现了销售，8个样本从目前市场的档次来分析，都属于壁山县中高档以上的楼盘。 根据对市场的发展和各开发项目的情况分析，以及未纳入统计的在售楼盘初步统计，在无外来实力开发企业进入的条件下，预计未来2年壁山县的供应量将在100万平方米左右。 1.2产品空间分布特征 璧城组团工业用地沿璧南河向南发展；居住用地向北和西面发展； 璧山县城的城市形态为一城两片的带状组团式城市形态，即以璧城（含狮子）为核心形成璧城组团，以青杠为核心形成青杠组团。组团间由郊野公园分隔，形成组团隔离带。 1.2.1璧城组团功能：以行政、商贸、文化、居住为主，同时发展制鞋业、机械工业和以高新产业为主的新型工业。 行政办公用地 规划将现状行政中心南移至秀湖公园东南区域，结合红宇大道的建设重新打造新城市的行政中心，同时带动新区的开发建设。规划在县行政中心南侧统一安排县各委、办、局的办公用地。 行政办公用地面积为44.50公顷。 商业金融设施用地 规划扩大旧城商业步行街的规模，利用行政中心搬迁后的用地，建设璧山的零售商业中心。在秀湖公园南侧规划建设与生产、生活配套的大型批发市场、自选商场、酒店宾馆等。在居住区中配套小型公共商业设施。 商业金融设施用地面积为170.96公顷。 生活居住用地 居住用地在秀湖公园地区北面和以南地区各规划一个居住区。结合金剑山温泉，规划一个一类居住组团。该组团建筑必须严格控制在缙云山风景区外。 1.2.2青杠组团功能：以加工工业为主，同时配套居住和商业设施。 2.产品供应分布特征 从区域分布分析各样本项目的品质特征，新城的项目用地规模大，普遍以多层为主，高层为辅，容积率均在3以下；而旧城改造项目由于用地规模等条件的限制，普遍以高层电梯公寓为主，各楼盘的容积率都在3以上，均属于高容积率、高密度、高楼层项目。因此北部新区的放量较旧城及其它区域放量高。 通过各项目销售情况的比较，我们发现高层的建筑周期长、得房率低、电梯使用成本高等弊端其销售情况较多层住宅相比仍有较大差距。 3.需求特征分析 3.1销售情况良好，开盘前认购均过半 研究样本中各项目销售率（认购率）均比