2007年郑州市滨河路郑花路项目市场调研及经济分析.docVIP

滨河路郑花路项目市场调研及经济分析 挂牌地块基本情况 该地块挂牌基本情况 地块范围：东至郑花公路、西至银通路、南至滨河路、北至金达路。 地块面积：总面积为223901.1平方米，合335.85亩。 获取文件：2007年8月1日至9月3日，到郑州市国土资源局土地交易中心1204房获取挂牌出让文件。 交纳保证金截止时间：2007年9月3日11时（以到帐时间为准）。 挂牌时间：2007年8月21日至2007年9月4日16时（挂牌期间双休日正常办公）。 挂牌方式：本次挂牌为无底价挂牌，最高价格的出价人即为竞得人。 挂牌起始价：该地块起始价为人民币16800万元；合单价50.02万元/亩。 增价幅度：增价幅度为人民币200万元。 地块基本指标及要求： 编号 土地位置 土地面积 用途 容积率 建筑密度 建筑高度 投资总额 出让年限 竞买保证金 开发程度 （2007）7号 滨河路北、郑花公路西 159121.4㎡ 住宅 ≤1.7 ≤28% ≤24米 ≥67512.25万元 70年 3000万元 交付时达到场地平整 51923.7㎡ 商业 ≤2.0 ≤35% ≤40米 40年 12856.0㎡ 公用设施 ≤0.8 ≤30% ≤15米 50年 地块具体情况及要求： 该地块未作地质勘探及文物勘探。 地块范围内，道路、管网等配套基础设施由开发商自行建设。 该宗地现状为农地，交付时达到场地平整。 该宗地交付义务由郑州市土地储备中心承担，出让人同意在《出让合同》签订之日起90日内由郑州市土地储备中心将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时以场地平整条件交地。 套型建筑面积90㎡以下住房面积所占比重，必须达到住房建筑面积的70%；90㎡以下户型套数应占户型总套数的70%。 项目总投资额不低于67512.25万元。 交款期限自《出让合同》签订之日起10日内交付出让总金额的10%作为履行合同的定金，已缴纳的保证金可抵作定金，合同履行后，定金抵作土地使用权出让金；剩余部分在《出让合同》签定之日起60日内付清。 其它规划要求： 配套建设健身设施，社区服务中心，垃圾收集点，公厕等公共配套设施。 土地出让面积以规划定界为准。 取得出让合同的用地单位须按《建设用地规划设计条件通知书》要求做出设计方案报郑州市城市规划局审查并办理规划用地手续后方可办理土地出让手续+。 开工时间：该项目在三年内分四期开工，一期工程在取得《建设工程规划许可证》30日之内动工，且动工期限自出让合同签订之日起不超过1年；最后一期在取得《建设工程规划许可证》起三年之内动工。 竣工时间：一期多层建筑在取得《建设工程规划许可证》起1年内，高层建筑在取得《建设工程规划许可证》起2年内，全部工程在四年内全部竣工。 宏观市场分析 今年上半年，郑州楼市仍处在高速发展阶段，开发商洗牌时代已经来临，土地储备将是最快速显现实力的条件之一。年开始，随着房地产项目的开发以及市政的配合，大郑州的开发将日益加速。而在一些项目的成功开发印证下，开发商将破围而出，边缘地块逐渐成为大型“造城运动”的首选地。2007年区域北环以南：城中村改造成亮点今年上半年，金水区北环以南区域的房地产依旧保持了一贯高投放量、高消化量的发展势头。区域地产主要围绕几个大型城中村改造项目展开，曼哈顿广场、郑州国贸中心、广厦·城市之巅等城中村改造项目，在该区域内大唱主角。此外，一些早期大型项目的后续开发也成为此区域市场的重要组成部分。金水区北环以南区域房地产集中在东风路、中州大道和金水路东段。东风路中州绿荫广场附近，集中了建业·森林半岛、天明·森林公寓等楼盘，预计这一带会形成郑州楼市新的价格高地。随着郑州东扩、中州大道成为新中心景观大道，中州大道地产板块随之诞生。今年上半年，中州大道沿线的项目销售量较为理想。而金水路板块今年上半年销售稍显乏力，究其原因主要是产品的选择过于保守，项目定位时对商务需求估计不足。未来的一段时间内，金水区北环以南区域将产生具有辐射全郑州能力的一个高端商业圈、一个高端商务圈、一个高端居住圈，即以丹尼斯、大商新玛特为龙头的花园路、农业路高端商业圈，以曼哈顿广场为龙头的金水商务圈，由阳光新城、建业·森林半岛等组成的高端居住圈。北环以北：正在走出“价格洼地”今年上半年，北环以北区域房地产供应量很大，涌现出了很多新盘，像天伦·琥珀名城、文雅·金印花苑、主语城，而以２１世纪社区、普罗旺世、四月天为代表的老盘也在上半年发力，增加了供应量。这些楼盘市场销售情况相当不错。北环以北区域房地产可以用“价值高地、价格洼地”来形容，北环以北区域居住环境优越，但现在楼盘的价格相对其他区域较低。由于该区域前期项目多为经济适用房，在一定程度上制约了区域档次的整体提升，其价格的攀升较其他区域滞后。此外，区域内外来人口比重大，这