2007年重庆市长寿区东方之骄市场定位报告.docVIP

东方之骄 Dongfan Zhijiao 市场定位报告 广润地产 2008年3月1日 市场分析： （1）、项目简述： 项目雄踞长寿新城中心（桃花转盘），南临长寿骑鞍开发区，西靠徐家坪山，北接渝长高速路入口，东面长寿桃花溪；周边交通便捷，道路四通八达；整个地块形状近似正方形，东西长约380余米，南北跨度约350米；其项目占地200亩，容积率1.78，总开发量近30万方；总体规划暂定三期开发，一期已开发完成近10.2万方（全部售罄），二期定位于小高层电梯公寓，开发量10.5万方。 三期用地面积：26706㎡（40亩），建筑面积：44562㎡预计2007年6月开工，修建2幢高层商住楼。 （） 营销环境分析： 据长寿房地产权威人士介绍，长寿的房地产发展水平不断上升，与开发商的个人素质与理念不断提高有很大的关系，大概可以分为三部分 供应量大量增长，竞争日趋激烈 目前，长寿房地产市场达到高潮，各开发商纷纷推出楼盘。以桃花新城和黄桷湾片区为主的大项目竞相开盘发售，使得长寿今年房地产市场竞争日趋激烈，特别一提的是今年长寿区的开发重点已转向桃花新城，今后几年长寿房地产市场将面临着优胜劣汰、重新洗牌整合， 有一点不容忽视，去年长寿房地产市场总的销售率估计在70%左右，但是电梯房与多层住宅的差距却很大，电梯房的销售率在50%左右，而多层住宅的销售率却在80%左右；2005年下半年，长寿商品房供应量在50万左右，而且主是以电梯公寓为主，产品同质化非常严重。因我公司的二期项目定位在中高档－小高层电梯公寓，所以下半年的推广及其重要。 预计在未来几年内长寿房地产市场需求将有突破性增长，原因有以下四个方面：首先，加入WTO将刺激我国经济进一步增长，对西部大开发战略的实施更加有利，西部人们的生活水平将得到进一步提高，对住房的需求量也逐渐增大；其次，随着住宅制度改革的完善，个人购房会逐步成为长寿住宅市场的主力，市场需求的主体最终会越来越平民化；再有，部分拥有住房的高收入者不满足于现状，希望能够住进高档次高品质的社区，随着房地产业的不断发展，优秀的社区将不断出现，这就必然刺激高收入者进行二次置业。最后一方面也是最重要的一点，随着长寿区政府在产业结构的调整，特别是长寿工业园区、重庆化工园区的崛起、长寿湖旅游产业的高速发展，导致区外相当部分具有消费力人群进入长寿。 未来几年内长寿房地产市场价格会呈现出上涨趋势，其主要原因有两点：第一、长寿区正处于城市化加快发展的时期，城市道路的改善使居民出行更加方便，四通八达的快速交通网络将城区和郊外的距离进一步拉近，差别进一步缩小，使住宅郊区化进一步深化，未来将出现大量品质好的住宅项目，从而带动总体房价的上涨。此外，随着长寿区居民生活水平的不断提高，对住房的配套环境要求不断提高，这就必然增加了房地产的开发成本，这也会从一定程度上带动总体房价的上涨。第二、目前长寿商品住宅市场的竞争日趋激烈，高档项目及优秀社区的出现必然会影响长寿区房地产市场价格的上涨，现已有多家重庆实力房地产开发企业进军了长寿市场，今后的房价有所上升。因此在未来几年内长寿商品住宅价格会呈现出平稳上升的态势。 （3）、主要竞争楼盘概况： 长寿区主要竞争楼盘情况 项目 名称 发展商实力背景 项目基本规划 主力产品价格 项目推出时间 项目优劣势分析 项目卖点/推广主题 阳光世纪城 重庆洋世达集团是重庆老牌房地产开发商，开发实力，开发理念等都比较强，在2002年曾成功开发南岸项目 总建筑面积26万方，占地250亩，容积率1.8，绿化率57%。总体规划以小高层电梯公寓为主，有部分花园洋房。一期工程324套,一期花园洋房全部售罄，二期进入尾盘销售阶段 电梯公寓价格1780元/㎡（套内） 左右，建面1530元/㎡， 主力户型三房二厅，128㎡ 一期2005年5月1开盘 二期2005年12月15日开盘 三期2006年9月15开盘 优势： 未来长寿行政区，一级物管，品质高 集团实力较强,营销推广势头强劲 劣势： 项目定位小高层风险大,价格高 开发规模太大,无区县开发经验 周边配套不成熟，交通不方便,无公交车 先进的规划设计及小区环境； 开发量大,有一定规模效应 集团实力较强,广告投入大 推广主题： 新城新生活 远君名都 重庆远君物业发展有限公司其开发实力较弱，由五家股东共同出资兴建。开发资金紧缺，现目前部分施工单位已停工。 占地65亩，总建筑面积13万平方米，共850户，其中商业3万方；业态为全高层电梯公寓； 0.9元/㎡ 主力户型三房二厅，120㎡；均价1650元/㎡（套内） 一期时间2005年4月30日开盘； 竣工时间2006年6月30日 优势： 位于黄桷湾开发区，地段成熟 项目周边楼盘较多，区域影响力较强 价格合理，在同类型楼盘中有明显优势 劣势： ◆