2007年苏州西山滨太湖地块市场简报.docVIP

上房集团苏州西山滨太湖地块 市场调研简报 送呈：上海房地（集团）公司 撰写：上海中瑞市场研究有限公司 日期：二〇〇七年六月 目 录 一、西山环太湖区域别墅市场宏观分析 4 1、分布情况 4 2、近3年西山别墅供应情况 4 3、近3年西山别墅成交情况 5 4、近3年西山别墅供求综合比对 6 5、近3年西山别墅成交价格情况 7 二、西山环太湖区域别墅竞争市场分析 7 1、产品类型及面积段分析 7 2、客户分析 9 3、未来3年西山区域土地供应量在50万内 9 4、最近该区域内土地成交情况 9 5、在售特色别墅分析 10 三、本项目地块分析及定位 15 1、地块分析 15 2、项目地脉分析 16 3、初步定位 17 附录一 苏州、吴中区及细分别墅市场整体分析 18 一、苏州别墅市场 18 二、吴中区别墅市场分析 18 1、西山别墅板块分析 19 2、胥口别墅板块分析 21 3、东山、渡村、木渎板块别墅市场 24 附录二 苏州“三湖”别墅群比较 28 一、“三湖”别墅之横向比较 28 二、“三湖”别墅之纵向比较 29 一、西山环太湖区域别墅市场宏观分析 1、分布情况 苏州西山是国家内湖最大岛，近几年依托太湖大桥的贯通，该别墅市场依靠太湖景观资源的衬托和开发，得到极大的发展，已经挤身苏州三大别墅群，即金鸡湖别墅群、阳澄湖别墅群和西山太湖别墅群之一，并且占据苏州别墅市场的最高端位置。 当前西山太湖板块当前在售的别墅楼盘主要有5个，为清一色的独立别墅，按类型划分共有亲湖独立别墅、山间观湖独立别墅和内岛庭院别墅三种。其中亲湖独立别墅集中分布在西山岛的东南侧，与太湖风景线仅数十米至百余米距离，代表楼盘为太湖美山庄、西山紫郡和太湖古北雅园；山间观湖别墅主要是依托山体而建，代表楼盘为太湖之星；而内岛庭院别墅则主要是充分利用田园氛围，不观湖的别墅，代表楼盘为西山恬园。 2、近3年西山别墅供应情况 2004年，继出文对别墅用地停批，别墅的供应量 别墅类 独栋 6.4 5.2 5.8 2.7 其他 2.8 3.8 3.5 1.4 资料来源：中瑞市场研究有限公司 西山别墅板块独栋别墅供应套数由于前两年停批前别墅用地在2006年的开发集中入市，2006年别墅市场一反2005年的颓势，达到190套，低于2004年的供应水平，未来供应套数也随供应量一起减少。 图1 近3年别墅类物业供应套数情况 资料来源：中瑞市场研究有限公司 3、近3年西山别墅成交情况 西山太湖别墅市场成交量逐年增长，2006年达到了5.1万平方米，但成交增幅有所放缓，由于2005年的14.2%下降到2006年的6.25%，成交增幅的减少与供应的减少有关，也受一定价格上涨因素的影响，整体别墅市场成交较活跃。 表2 近3年别墅类物业成交面积情况 物业类型/成交量（万m2） 2004 2005 2006 2007上半年 别墅类 独栋 4.2 4.8 5.1 2.7 其他 1.8 2.8 3.7 1.8 资料来源：中瑞市场研究有限公司 图2 近3年别墅类物业成交套数情况 资料来源：中瑞市场研究有限公司 4、近3年西山别墅供求综合比对 苏州西山独栋别墅市场前几年一直处于供大于求的局面，2004年供需比达到1.52:1,需求缺口有50%。而后在国家实行调控独立别墅用地后，供应得到抑制，需求逐步获得释放，截止到2006年供求关系基本平衡，而进入2007年，供求关系近几年来首次出现逆转，供需比0.98:1，市场处于微弱的供不应求局面。 图3 近3年别墅类物业供求关系情况 资料来源：中瑞市场研究有限公司 5、近3年西山别墅成交价格情况 西山地区别墅物业的稀缺性在今年凸现，成交价格有较明显的上扬，2007年该区域独立别墅累计成交均价已经突破15000元/平方米，主要原因是别墅停批后，该板块别墅盘多经历了1-2年多的销售后，进入销售尾声，而又没有充足的新别墅盘上市，成交价格顺势上涨，而其他住宅物业成交均价则表现平稳上升趋势。 图4 近3年住宅成交价格走势 资料来源：中瑞市场研究有限公司 二、西山环太湖区域别墅竞争市场分析 1、产品类型及面积段分析 独立别墅为2-3层，主力面积控制在280-340平方米 吴中地区当前独立别墅产品中，多采用2-3层大面宽中进深的宽敞户型，以一般0.3以下超低容积率吸引眼球。小独立别墅房型集中在280-340平方米，大独栋别墅面积在490-600平方米为主，在目前市场上几个楼盘的产品反响来看，无论是大独栋别墅还是小独栋别墅均去化情况良好。 现代风格最受宠，注重与景观的融合 在西山板块在售的几个项目中，都不约而同的选择小区环境与外部资源做呼应，尤其是亲湖的楼盘均采用绿地连接湖岸，设置无私家栏杆的共享花园，让景观资源得到充分挖掘，同时引湖水入户，流水居住概念也是被较多采用