2007年重庆市房地产市场调查与预测分析.docVIP

重庆市房地产市场调查与预测分析 1、重庆房地产发展概述 重庆房地产市场进入2000年后经历了两个黄金发展期，一个是2003年，另一个是2007年。 2003年，重庆的房地产市场依托于国家政策的扶持及其它相关的原因（包括：1、开发成本的上升，主要是土地出让金上涨、地产规费上调、新的城市规划技术规定的实施等；2、道路、交通市政设施的改善，路桥收费政策的变革，带动区域市场的发展；3、政府促进消费政策的实施，主要包括连续的房贷利率下调，降低房地产市场交易税费等），出现了一个飞跃，主城房市的均价从1000-2000元/㎡，上升到3000元/㎡以上。 进入2007年后，特别是在2007年6月后，重庆房市同样依托于国家政策、区域经济的发展及市场因素的变化（主要包括：1、城市地位的提升，未来增值预期的看好；2、地方政府较大力度的基础建设资金投入及状况的明显改观；3、地方支柱性产业的逐步成形及其它经济社会因素的提升；4、开发成本的提高，包括土地成本的上升、建筑材料的上涨和管理费用的提高；5、市域内外不同背景投资人的涌入；6、流动过剩性货币或游资在股市及楼市之间的入出），市场房价在短短1个月时间再次出现飞跃，主城房屋均价从3000元-4000元/㎡直接上升到5000-6000元/㎡，少数项目甚至突破万元。 2、近三年重庆物业市场对比分析（05年—2007年11月） ⑴、住宅 年度 总投资 （亿元） 新开工量 （万㎡） 销售量 （万㎡） 销售金额 （亿元） 销售价格 （元/㎡） 空置量 （万㎡） 2005 300.4 1824.74 1792.41 340.68 1900 197.2 2006 376.78 2176.75 2011.7 418.7 2081 196.38 2007 1-11 425.37 2771.65 2737.17 758.34 2771 143.6 备注：2007年1-11月重庆主城商品房套内单价为3740元/㎡，仅11月重庆主城商品房套内单价已上涨至4434元/㎡。但11月以来，在售及新推出楼盘的价格没有太大变化甚至个别略有小涨的情况下，成交量及成交金额连续环比20－30％的下降。自6月中旬重庆成为“统筹城乡综合配套改革试验区”以来，重庆楼市出现“井喷”，曾经连续有5周商品房成交量超过5000套，并且不断出现单日商品房销售超过1000套的纪录。11月底以来，重庆房地产市场交易比较平淡，即使在12月新楼盘放量的情况下，周成交量也逐步萎缩到170－220套左右。 从以上数据分析，重庆住宅房地产总投资量、新开工量、销售量、销售金额和销售价格均呈逐年攀升，空置量逐年降低。主要原因在于国家政策的扶持下，重庆作为西部大开发战略的核心城市地位逐年明确，综合经济实力逐年增强，基础设施建设及相应的市场有利条件吸引大量投资者的介入，以及在比较中心城市的房价而形成的房价涨势正面预期等诸多因素的集中交互作用。特别是今年重庆被定为国家统筹城乡综合配套改革试验区及新的城乡总体规划获批准后，房地产市场出现空前火爆。但近两个多月来的市场数据表明，“井喷”式的上涨正在接受市场的调整及消化。当然，国家相继出台的政策及年末销售期的特点也明显地影响着市场的表现。 ⑵、商业用房 从2005年始至2007年11月止，重庆商业总体情况如下： 年度 总投资 （亿元） 新开工量 （万㎡） 销售量 （万㎡） 销售金额 （亿元） 销售价格 （元/㎡） 空置量 （万㎡） 2005 71.39 / 177.86 79.36 4462 250.96 2006 69.61 / 152.63 69.49 4553 264.1 2007年1-11月 58.72 / / / / / 从以上数据分析，重庆商业房地产市场总投资量、新开工量、销售量显示均小幅下降，销售价格和空置量约有上升。其原因在于重庆早期商业房地产的开发多以商住结合作为楼盘的基本形态，大多在3层（含3层）以下是商业用房，3层以上是住宅用房。同质化现象严重，中低端项目充斥市场，致使商业用房大量闲置，重庆商业地产空置率一度位居全国第一，从而在很大程度上限制了重庆商业地产的发展。近年来，重庆五大商圈（现在有说六大的，包括大渡口）的形成，部分为客户量身定做的、高端的、差异化的商业地产项目逐步面市并取得了优异的销售业绩，这又为迷茫中的重庆商业地产找到了新的发展方向，销售价格上涨。 ⑶、办公物业 从2005年始至2007年11月止，重庆办公物业总体情况如下： 年度 总投资 （亿元） 新开工量 （万㎡） 销售量 （万㎡） 销售金额 （亿元） 销售价格 （元/㎡） 空置量 （万㎡） 2005 17.08 / 32.58 7.85 2409 44.46 2006 12.76 / 31.3 10.34 3304 47.47