2007年天津新开路项目报告.docVIP

新开路可研报告 一、项目概况 1 1、宗地位置 1 2、项目区域在城市规划中的定位 3 3、宗地现状 3 4、项目周边情况 3 （1）交通状况 3 （2）项目周边配套环境 5 5、大市政配套 6 6、项目规控的要点 6 二、市场分析预测 6 1、市场供给与可比项目 6 1.1 市场供给分析 6 1.2 可比项目分析 10 1.3 本案与周边项目价格比较 12 1.4 项目SWOT分析 13 2、市场需求与目标客户 15 2.1市场需求 15 2.2目标客户群 16 3、产品定位与建议 17 （1）可比项目户型配比分析 17 （2）产品建议 20 三、项目开发进度计划及销售计划 21 1、时间安排 21 一、项目概况 1、宗地位置项目站.3公里， 该地块由京津城际铁路绿化带、新开路和久福园小区南边缘围合而成。 2、项目区域在城市规划中的定位 3、宗地现状4、项目周边情况华昌道，新开路。公交907、847、856、7、42、600、35、902、635、23、836、640、827、639等线路。项目周边规划有地铁二号线经过。项目西面距天津站1.3公里，赤峰桥0.里，东面距外环线津汉桥8.7公里，距天津滨海国际机场不足10公里。位处城市中心区，周边建有天津工业大学，天津音乐学院，32中，河东区实验小学，河东一幼等教育机构，拥有一中心医院北院，华北医院，中新药业，广安大药房等大型医院及药店，沃尔玛超市，华润超市，国美电器，嘉华国际商业中心坐落周边，其教育，医疗，生活等公共配套设施完善。另外南站CBD商务区，和平路商圈，区域内商务、商业氛围浓厚。5、大市政配套6、项目规控的要点二、市场分析预测1、市场供给与可比项目共批准预售许可证357个，批准套数为80702套，批准预售面积877万平方米2006年1-9月天津商品房预售批准情况 区县 批准预售许可证 批准销售面积 批准销售套数 每套平均面积 个数 平方米 套 平方米/套 和平区 4 119926 791 151.6 河西区 23 510119 3170 160.9 南开区 44 935266 7497 124.8 红桥区 11 245993 2175 113.1 河北区 16 704273 6271 112.3 河东区 22 504357 5659 89.1 从上表可以看出2006年1-9月份河东区住宅市场供给量是504357平米，占市内六区总供给量的16.7%。经济较繁荣的和平和河西区主要以150平米以上的大户型供给为主，而河东区则以平均100平米以下的中小户型供给为特色。 （3）新开路板块供给量 新开路块东至王串场一号路，西至京山铁路、海河，南至十一经路、卫国道，北至狮子林大街、金钟河大街，本块繁华地段，商业气氛较为浓厚。配套成熟，交通便捷，区域升值潜力大。 综合评价： 新开路板块自2005 年以来共开发了12个住宅类项目，住宅类总供给量为106.76万平米，其中普通住宅供给量为74.25万平米，占总供给量的69.5%；公寓供给量为32.51万平米，占总供给的30.5%。本板块无经济适用房供给。 北斗星城自2006年8月8日开盘以来销售良好，目前仍在销售中；远洋新天地二期即将开盘，其余楼盘的销售周期均不超过2年。 通过对新开路的踏勘，发现新开路附近有两块土地尚处于拆迁中，一块在华北医院附近，另一块在巨福园北。 新开路板块基本已经拆迁重建完毕，地块供应量不大。 （4）天津市成交状况分析： 从图中我们可以看出自2006年3月天津住宅成交量盘升到70万平米/月以后，成交量一直在70万平米/月附近徘徊。住宅成交总体趋于平稳。 （5）新开路板块成交状况及价格走势分析： 成交状况： 2006年1-10月份新开路块实现销售套数1118套，成交面积达到13.71万平方米，成交均价6793元/平方米。 新开路均价走势分析： 从成交价格来看，在2006年，成交均价从年初的6000元/平米，经过5个月的时间迅速攀升到7400元/平米后，一直维持在6900元/平米以上。随着该区域政策的利导，商业的繁荣及住宅需求的强劲和供应量的下滑，预计均价将进一步盘升。 1.2 可比项目分析 （1）按区位汇总的可比性项目： 表1附近楼盘基本信息对比表 楼盘 项目 装修状况 价格（元/平米） 开盘时间 非常公馆 精装 7300 2005.8.20 海河新天地 毛坯 7200 2006.5.20 美震时区 毛坯 6200 2004.9.23 万春美钻时代 毛坯 6200 2005.11.12 北斗星城 毛坯 6300 2006.8.8 个案初步评价： 非常公馆推出50-70平米的公寓，此项目的优势优势在于物业方面增加了酒店式服务，深度市场细分，深度挖掘小户型的中高档需求人群。