2007年苏州吴中房产市场项目分析.docVIP

吴中房产市场项目分析 第一章：苏州市房地产发展总述 一、苏州市房地产经济背景分析 1.1苏州市概况 1.1.1苏州市地理位置、区县划分 1.1.2苏州市面积、市区面积、人口、市区人口及居民构成特点 (1)苏州市面积目前为8488.42平方公里，市区面积1730平方公里 目前，苏州市全市共有125个镇，面积8848平方公里，市区面积1730平方公里，建成区面积108.6平方公里，古城区14平方公里。 2001年3月，吴县撤市建区，被拆分成吴中、相城两区。原先吴县市城区，即昔日的吴国中心，被冠名吴中区；撤市建区让苏州市区面积比老城区扩大了约3倍左右。使苏州的城区面积猛增到1730平方公里。 (2)2005年末苏州市户籍人口6073101人，其中市区常住人口2251522人 2005年苏州全市出生43595人，出生率为7.2‰，人口自然增长率为1.01‰。年末全市户籍总人口607.31万人，比上年增加8.47万人，其中市区总人口224.53万人，比上年增加3.78万人。 (3)苏州市居民年龄、民族等构成特点 苏州人口目前平均寿命已达75岁(市区77岁)。65岁以上老人占苏州全市总人口比例逐年增加，最近几年已达11％，苏州人口的年龄构成已进入了老龄化阶段。 目前，苏州人口的民族构成以汉族为主(约占总人口的99．9％)，兼有回、蒙古、维吾尔、苗等41个少数民族，少数民族中回族人数最多。 随着苏州经济的发展，外人口大量涌进苏州。苏州现有人口总数已超过930万人，其中苏州本地人口约600万，外来人口333万左右。1.2苏州市宏观经济背景及对房地产市场影响关系分析 目前，苏州工业经济已形成了机械、电子、纺织、丝绸、轻工、工艺、医药、化工、建材、冶金、食品等11个行业。 2005年12月苏州GDP量三大产业比例构成图(单位：元) 从第三产业的GDP比重看，远没有达到发达城市第三产业占70%以上比重的指标要求，因此，苏州目前还是一个处于发展阶段中的新型工贸城市，第三产业（服务业）的发展还有广大的市场契机，也必定会因此而存在巨大需求，而促进房地产业尤其是高端物业和商业地产的发展。 2005年12月苏州规模以上企业轻重工业产值比例构成图(单位：万元) 从2005年12月苏州工业产值轻重工业所占比例可以看出：目前苏州工业产值中占绝对比重的是轻工业，也就是主要集中在苏州各区域的电子技术产业以及制造加工业，随着经济的强劲增长，各种人才也会继续涌入苏州，他们对居住环境的高要求，将带来强大市场需求，因此，未来几年内，这些企业集中区域，代表性的如园区新区等，对高端物业的渴需将会继续被强化。 1.2.1苏州市2000—2005年全市GDP涨幅 1.2.2 2000—2006年苏州市固定资产及房地产投资开发额（万元）及涨幅 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年11月 固定资产投资 5163400 5643300 81250541479463419858412 增长额度 8.70% 9.30% 43.40% 73.30% 10.30% 20.30% 11% 房地产投资开发 599100 667700 1073363 1779403 3343200 4143300 4095872 1.2.3 2000—2006年苏州市固定资产投资额（单位：万元）柱状图 1.24 2000年――2006年房产投资占固定资产投资比例。 从上两图标显示看出，全市从03年开始固定资产投资加大，相对应的04年开始房产投资在固定资产总投资的比重拉升。04、05、06年所占比重基本保持平衡。03年以来，在市场的宏观调控下，市场基本运作良好。 1.25 2000—2006年苏州市资产投资涨幅折线图 上图显示：2003年苏州固定资产投资额与2002年相比，增长了73.3%，也正是我国国家经济过热的一年，国家在该年９月颁布了控制房地产开发的121文件，通过提高开发商和建筑商的自有资本金来调整经济过热的局面，同时也正式开始对房地产进行宏观调控 2000—2005年苏州市房地产投资开发额（单位：万元）及其涨幅 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 房地产投资开发 599100 667700 1073363 1779403 3343200 4143300 增长额度 11.4% 9.1% 56.4% 65.8% 87.90% 23.90% 2000—2005年苏州市房地产投资开发额及涨幅图（单位：万元） 自2002年起，房地产投资开发额连续三年增长率超过50％，2004年增长率更是接近90%，也正是这一阶段苏州房地产的发展最为迅猛，甚至可以说是处于一个发展过热的