2007年舟山市东港市民中心六幅地块项目投资可行性报告.docVIP

东港市民中心六幅地块项目 投资可行性报告 舟山三盛置业发展有限公司 销售企划部 2007年9月 目 录 一、项目决策背景及结论 4 1、项目决策背景 4 1.1外部环境 4 1.2内部因素 4 2、结论 4 二、项目情况及区位环境 5 1、项目基本情况 5 2、项目区位环境 5 2.1区域概况 5 2.2 区域配套 5 三、普陀区概况 6 1、城市区位及环境 6 1.1地理位置 6 1.2气候及自然环境 6 2、行政区域分布 6 3、东港开发区概述 7 四、舟山投资环境分析 8 1、舟山经济发展状况 8 2、居民生活消费水平 8 2.1居民收入变动 8 2.2舟山居民恩格尔系数 9 2.3人均居住面积 9 3、人口规模及变动 9 3.1人口历年的变动情况 9 3.2人口规划目标 10 4、城市规划状况（2000-2020年） 10 4.1城市规划目标 10 4.2城市区域规划（2000-2020年） 11 5、东港区块未来发展及规划 13 五、舟山房地产市场分析 15 1、固定资产及房地产投资情况 15 2、土地市场供应 16 3、商品房市场运行状况及趋势 16 3.1 商品房市场运行指标 16 3.2 商品房（住宅）供需分析 17 3.3 商品房（住宅）价格走势 17 4、存量房市场现状及趋势 17 六、普陀区域房地产市场分析 18 1、2006年普陀区固定资产投资运行状况 18 1.1投资总量大速度快 18 1.2投资结构进一步优化 18 1.3房地产开发仍然趋旺 18 2、普陀区楼市分析 19 2.1楼市运行指标 19 2.2成交均价走势 19 2.3去化分析（摘自舟山房产网） 19 2.4最新网上销售数据 19 3、东港区域在售量及后续开发量分析 20 3.1在售量分析 20 3.2后续量分析 20 3.3区域去化速度 20 3.4现区域价格涨幅情况 20 4、未来3年内普陀房价预计走势 20 4.1 07年1-8月年普陀各区域房价现状： 20 4.2未来3年各区域房价发展趋势分析： 21 七、项目SWOT分析及产品定位 23 1、项目SWOT分析 23 1.1地块优势： 23 1.2地块劣势： 23 1.3机会点： 23 1.4威胁点： 23 2、项目定位（27-2、27-3地块） 24 2.1 目标客户定位 24 2.2 产品建议 25 八、项目投资效益测算 26 1、项目测算前提 26 1.1 土地面积 26 1.2 容积率 26 1.3 总建筑面积 26 1.4 收入分析 26 2、项目开发成本与收益分析 27 九、结论及投资建议 27 附件1：项目开发成本与费用测算表 28 1、表1：普陀27-2号地块成本效益测算（不含地下部分） 28 2、表2：普陀27-3号地块成本效益测算（不含地下部分） 30 3、表3：普陀24-2号地块成本效益测算（不含地下部分） 32 附件2：普陀区各楼市市场调研报告 34 1、沈家门区域 34 2、浦西区域楼盘情况： 35 3、东港区域楼市分析 36 一、项目决策背景及结论 1、项目决策背景 1.1外部环境 普陀东港经济开发区是采用围海造地，不占一分耕地的省级经济开发区。东港经济开发区地处舟山旅游金三角要冲，南面与著名渔港沈家门相邻，东南与国家级名胜风景区著名的佛教圣地普陀山和国家级旅游度假区朱家尖隔海相望，区位优势十分显著。东港经济开发区的发展方向，是建成集港口、旅游、商贸、轻加工、服务、居住为一体，各项基础设施、公益事业相配套的滨海新区。　　东港经济开发区规划面积12平方公里。一期4平方公里已开发完毕，二期6平方公里已经启动。道路、供电、供水、通讯、排水等基础设施均能保证开发的要求。该项目所在区域有如下特点和优势: ①完备的基础配套设施，打造高品质生活地理位置优越，交通便利，市区环境清幽，小区规划合理，景观设计富有特色于，毗邻片区地块编号 出让面积（m2） 规划用途 规? 划? 设? 计? 条? 件 出让年限 容积率 建筑密度 绿地率 建筑限高 东港商务中心周边23-2地块 42176 住宅 1.0≤容积率≤2.2 ≤25% 28%≤绿地率≤30% 45米 70年 东港商务中心周边23-5地块 44950 住宅 1.0≤容积率≤2.2 ≤25% 28%≤绿地率≤30% 45米 70年 东港商务中心周边24-1地块 27678 住宅 1.0≤容积率≤1.4 ≤30% 28%≤绿地率≤30% 35米 70年 东港商务中心周边24-5地块 26407 住宅 1.0≤容积率≤1.4 ≤30% 28%≤绿地率≤30% 35米 70年 东港商务中心周边24-6地块 24764 商业、办公 1.3≤容积率≤2.8 ≤40% 20%≤绿地率≤30% 60米 4