2007年深圳住宅指数项目研究体系.docVIP

典型住宅将根据市场份额、市场表现、产品创新、价值挖掘这四个方面进行样本项目的研究，以典型住宅向置业者和投资者进行推介，充分发挥典型项目在区域内的引导作用。市场份额指标上不仅反映出样本项目的规模及价格档次，同时也反映出样本项目在区域住宅市场中的市场占有情况；市场表现不仅从销售状况指标来表现样本项目的市场活跃程度，而且还加入了样本项目的品牌认知；产品创新指标包含项目的产品设计、社区规划、营销策略三部分，全面、系统的展示了典型住宅产品特色明显、代表性强的特点；典型住宅不仅以其影响力拉动了区域价值的提升，而且通过产品精雕细琢将项目的土地价值发挥到极致。 1 总体市场行情 在2007年末，尽管面临着严厉的宏观调控，深圳的楼市并未出现大规模的降价现象。而展望明年，房价最有可能的方向是“理性”，吹大的泡沫会破，但期望“崩盘”的心理同样过于疯狂。Hedonic指数 新开盘量激增 12月新开盘22个项目共推出11820套/115.74万平方米的单位住宅，套数环比增长196.69%。关内共有9个新项目入市，罗湖入市1个项目，为市场提供144套/1.15万平方米的住宅单位；福田入市1个项目，为市场提供825套/7.06万平方米的住宅单位；南山有4个项目入市，为市场提供2896套/26.96万平方米的住宅单位；盐田有3个项目入市，为市场提供846套/14.11万平方米的住宅单位；龙岗区有8个项目入市，共为市场提供3642套/28.27万平方米住宅单位。宝安区仅有5个项目为市场提供3467套/38.19万平方米住宅单位。 深圳2007年12月新增商品住宅供应各区分布 深圳2007年12月预售住宅供应各区分布 数据来源：深圳市规划国土房产信息中心 数据来源：深圳市规划国土房产信息中心 2．需求 临近年底，投资客退场，有些自住客开始试探入市，导致 12月，罗湖共成交160套，环比上涨213.73%，福田共成交175套，环比下跌40.68%，南山共成交175套，环比上涨157.35%，盐田共成交149套，环比上涨325.71%，宝安共成交582套，环比上涨166.97%，龙岗共成交1116套，环比上涨14.93%。 深圳07年11月、07年12月区域商品住宅成交对比情况 2007年12月区域商品住宅成交面积比例图 从分区成交看，12月龙岗成交量位居前列，成交量为10.08万平方米，宝安成交量为5.11万平方米，其中龙岗、宝安分别占总成交量的44%、23%，福田成交量为1.69万平方米，占全市总成交量的8%，位居关内四区之首；罗湖成交1.47万平方米，占全市总成交量7%；南山成交2.02万平方米，占全市总成交量的9%；盐田成交2.03万平方米，占全市总成交量的9%。 本月热销项目第一名为宝安的中海西岸华府（南区）约成交252套/1.69万平方米，本月销量在100套以上的项目还有龙城国际花园，约成交184套/1.36万平方米。 3．价格 12月份深圳商品住宅成交均价为16336元/平，和月份环比上涨%。 分区域看，罗湖为23000元/平方米，环比大幅下跌16.58%。福田为26977元/平方米，环比下跌4.71%。南山为28924元/平方米，环比下跌7.32%。盐田为27031元/平方米，环比涨幅为5.39%。宝安为11323元/平方米，环比上月下跌18.26%。龙岗为11442元/平方米，环比下跌0.25%。11月宝安均价的下跌幅度最大，南山均价继续位居全市榜首。 深圳2007年11月、2007年12月区域商品住宅成交均价对比情况 4、土地市场 12月29日,深圳市土地房产交易中心发布公告挂牌出让四宗居住用地: 宗地 编号 土地 位置 土地 用途 土地面积（m2） 建筑面积（m2） 容积率 覆盖率 使用 年期 履约保证金（万元） A115-0131 宝安区宝安大道西侧、航城大道北侧 居住 用地 81044.12 218000 ≤2.69 ≤28% 70 5000 A116-0306 宝安区宝安大道东侧、航城大道北侧 居住 用地 25995.4 71700 ≤2.76 ≤28% 70 1000 A907-0009 宝安区观澜高新技术园区 居住 用地 21099.13 37970 ≤1.8 ≤30% 70 1000 G02113-0022 龙岗区宝荷路南侧 居住 用地 73513.44 176432 ≤2.40 ≤25% 70 4000 这四宗地块的总建筑面积超过了50万平方米，由于上述宗地内开发的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房建筑面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的90%以上，估计供应套数达6000套。 2典型项目评析 中海西岸华府 2005年