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估价报告 –新界葵涌嘉定路 1至11号东方物流中心全幢 目录表 1. 背景 2 1.1 委托 2 1.2 评估基准 2 1.3 评估之独立性 2 2. 地理位置及环境 2 2.1 地理位置 2 2.2 环境 3 2.3 交通方便程度 3 3. 物业资料明细 4 3.1 物业基本资料 4 3.2 实地视察 6 4. 土地登记册资料 10 5. 城市规划 12 6. 价值评估 16 6.1 评估法则 16 6.2 物业可销售性 16 7. 估值 16 责任条款 17 附录 附录 1 该物业之平面图 附录 2 土地登记册 0102/14420 第 1页 2014年10月17日 估价报告 –新界葵涌嘉定路 1至11号东方物流中心全幢 1. 背景 1.1 委托 兹遵照阁下 Extreme Talent Limited （统称「贵公司」）之指示 ，对以下物业 （统称「该物业」）进行估值。吾等确认曾进行实地视察及作出有关查询，并 搜集吾等认为必要之进一步资料，以向 贵公司提供吾等对该物业于 2014年9月 30日之公开市值之意见作参考用途 。 该物业地址： 「新界葵涌嘉定路1至11号东方物流中心全幢 」。 1.2 评估基准 吾等的估值乃吾等对公开市值的意见。所谓公开市值，就吾等所下定义而言， 乃指「资产或负债经过适当的市场推广后，自愿买方及自愿卖方于双方均在知 情，审慎及非强迫的情况下于估值日进行公平交易，透过该物业可换取之金额 代价。 」。 吾等之估值乃假定在市场上将该物业出售时按其现况交吉出售而并无凭借递延 条款合约、售后租回、合资经营、管理合约或其他类似安排，以影响该物业之 价值。 1.3 评估之独立性 吾等是以独立的估价师身份对该物业作出估值，此报告乃根据并符合由香港测 量师学会出版的「香港测量师学会估值准则（ 2012年版本）」。 2. 地理位置及环境 2.1 地理位置 该物业座落新界葵涌嘉定路与大连排道之交界，在嘉定路之南方及大连排道之 西方。 图 2.1显示了 该物业的位置图用作识别用途。 0102/14420 第 2页 2014年10月17日 估价报告 –新界葵涌嘉定路 1至11号东方物流中心全幢 图 2.1 – 该物业位置图 该物业 （不按比例） 位置图 北 只供识别用途 2.2 环境 该物业位于新界的葵涌工业区 ，区内包含用作各种用途的工业大厦，其楼龄及 楼宇质素均不同。区内亦有提供一般设施，如公园、警署及商场 。 近年 ，有部分葵涌区工厦的业主将其工厦改建为酒店或商业大厦，该区首幢地 标式甲级商厦 －九龙贸易中心亦处于该物业的附近。 2.3 交通方便程度 该物业位处的范围可以找到巴士、小巴及的士，而港铁葵兴站及葵芳站亦位于 该物业的步行距离内。因此，来往该物业的交通方便程度为良好。另外，葵涌 货柜码头位处于离该物业不远的东南方。 0