伟业顾问北京前门东中心区项目市场研究.ppt

前门东区项目市场研究与初步建议工作汇报;汇 报 框 架;项目特性;项目特性;总经济技术指标控制简表;“大众化倾向”;“区域认可差”;核心区复兴;“政府介入”;“08年的节点”;“宜居性导向”;“成本高昂”;几点考虑;“整体换血” 市政整体完成，有利于后续开发； 环境整体改造，改善历史形成的不好的印象； 有利于整体规划，开发商可以控制开发的成本；;“细分” 住宅； 酒店； 办公； 商业； 旅游业;“操作风险” 拆迁； 规划； 保护； 建设； 后期运营；;核心问题;“一头一尾一过程” 一头：首开区（规划，单体设计建议） 一尾：整体定位、总体规划、产品组合 一过程：开发策略等;基础分析;基础分析;用地分析;用地分析;用地分析;用地分析;用地分析;用地分析;用地分析;用地分析;用地分析;用地分析;用地分析;用地分析;用地分析;用地分析;用地分析;基础分析;政策分析;基础分析;政府的强力介入;基础分析;经济指标;测算结果;经济测算;基础分析;市场分析——四合院;市场分析——四合院;各城区挂牌保护四合院情况（鲜鱼口地区68处）;各城区四合院供应情况;全市四合院供应面积统计;各城区四合院售价水平汇总表（保护区内与保护区外）;各城区四合院总体销售均价情况（单位：万元/占地面积）;东、西城四合院售价对比分析（保护区内与保护区外）;各城区四合院租赁情况;各城区四合院租金水平汇总表（保护区内与保护区外）;各城区四合院总体租金均价水平（单位：元/建面/天）;东、西城四合院租金水平分析（保护区内与保护区外）;市场分析——四合院;市场分析——四合院;西海北沿项目;3号院（西海北沿23号院）： 总占地面积439平方米，总建筑面积1025平方米（含地下建面） 地上局部二层（北房），地下一层， 全现浇混凝土结构，外部贴砖处理，仿古风格， 现房出售，均价23000元/建面， 带车库，市政设施齐全。 5号院（空地出售）： 总占地面积530平方米， 规划的总建筑面积1100平方米 空地，直接出售，18000元/占地， 由房主自行修建，能办土地证。 产品信息： 由于是国企单位，所以对产品设计不太讲究。 最初定位于高档四合院别墅项目， 后期均被公司及单位买走，做招待及办公用地， 客户可以对建筑内部结构自行进行改造;客源信息： 3块空地中：5号院待售， 8号院卖给某餐饮公司， 9号院买给一有部队背景的房开公司做办公用地 建成院落中：上海某公司买走1个院， 某军区部队置换了1个院子， 河南某公司买走1个院， 浙江某公司买走2个院， 1个自留院做办公。 使用用途： 以机关单位（如军政部门）、外地企业的驻京办事处、公司会所为主，使用功能偏重内部接待（住宿、娱乐、餐饮）与为主，办公为辅，主要看中地块的周边环境（地段优势、景观优势、交通优势），合院的私密性很强，便于各种接待活动。 付款方式： 先付一笔首期款，后付尾款，但不做银行按揭;市场分析——四合院;改造手法：拆旧建新 保留原始胡同肌理结构 保持整体院落格局 外观沿用传统建筑风格 实际效果： 胡同宽度不变，但街道尺度发生改变 两层的四合楼模式（每院5-11户） 每套住宅均有卫浴及厨房，且为跃层结构， 建筑结构为现浇混凝土 主要街道： 缎库胡同、灯笼胡同、瓷器库胡同， 普渡寺西巷、东巷、前巷、后巷;原始指标： 总占地面积：6公顷 原有建筑面积：3万多平方米（原有院落240个） 保留建面：6000多平方米（保留院落9个） 拆除建面：2.6万平方米（占80%） 原有居民：1000多户 回迁居民：300户左右（占30%） 建成指标： 总建筑面积：2.1万平方米 四合楼建面：1.5万平方米（占70%）， 共78栋，全部为回迁户 售价水平： 四合楼：7000-10000元/平方米 老院子：4.8-6万元/占地面积 ;市场分析——四合院;市场分析——四合院;市场分析——四合院;市场分析——四合院;开发项目具体情况 位于地安门后门桥附近，从北河沿大街一直通到菖蒲河 在南锣鼓巷与景山八片的保护区之间 占地14.08公顷，河道长约1100米（长条形地块）， 总容积率0.48（按总占地面积计算）， 建设用地容积率0.64（按院落占地计算） 可售用地7.5公顷，能出120-130套院， 占地100-2000平方米的院都有，以400-600平方米的院子居多（建面300平方米左右，地上200平方米，地下100平方米做辅助功能，一般公司会