新聚仁2008年南通市中心尚座精品酒店公寓开盘营销报告.ppt

; 由于尚座精品酒店公寓距离第一次开盘仅剩半个月左右的时间，故本司在此对开盘的营销方案进行提报。我司将主要从市场情况、前阶段控案情况反馈以及开盘方案这几大方面进行分析： ; ;南通市整体房产在经历了2006年和2007年的大力发展之后，各区域的房产销售价格均有了大幅度的上扬，并且伴随着各大媒体的推波助澜，可谓形势一片大好。但自十七大后，政府对于房产销售价格方面将加大调控力度，目前银行方面在年后两次上调了存款准备金率，此次调整后，普通存款类金融机构将执行16%的存款准备金率标准，该标准创近年历史新高。今年以来，央行已是第三次上调存款准备金率了。在这些政策的“打压”下，多个城市楼市成交量陆续萎缩，此轮调整的影响已经波及全国。而这只是政府调控房价的一个手段，预??今年还会有更多的调控手段陆续出台，市场的情况变的越加的扑朔迷离,到底今年整个房产市场将何去何从?从前3个月的南通楼市成交情况来看市场的观望情绪较浓。 ;今年南通的商住楼市场整体销售情况不是很好，成交均价和年前相比也没有大的变动，整个2月的成交套数为120套,但到了3月成交量剧减到31套,只有2月的1/3,且2月还有7天的春节长假,所以目前南通的商住楼市场无论是量还是价都呈现出下跌的趋势。究其原因，主要是国家的宏观调控政策特别是银根紧缩政策以及国内宏观经济情况趋缓导致投资客户的大量退场,而自用性需求又因为整个房产市场的萎靡而处于观望状态。;今年南通商住楼市场竞争日趋激烈，据相关数据统计，南通市的商住楼的供应已有过剩现象出现，而且今年南通市场还会有大量的商住楼新盘上市，市场竞争将更为激烈。 ;同时期同类产品上市量较大，如“奥特莱斯”、“鸿运装饰城”、“中南世纪城”、“美丽华商业广场”、“尚东晶座”等等。同类产品的同时段上市，势必要分化掉相当一部分客源，而类似的产品之间的竞争，除了各案本身产品优劣及服务之外，“价格”无疑将成为每个购房者选择时考虑的首要因素。;同区位的普通商品房价格普遍在5250~5600元/平方米。本案附近在售的高迪晶城目前最新的销售均价在5250，去化速度在30套/月，而长江1号在最近一次提价到5600元/平方米后只成交了10套房源。若本案第一次开盘的价格与这一区域市场价格脱节过大，对本案自身的销售可能会产生较大的业务瓶颈。 ;根据我司多年来的控盘经验，由于本案在5月份第一次开盘时需完成120套左右的推案量，为尚座精品酒店公寓总量的35%，故推案的总精应把握在：火爆上市，迅速去化，并在市场上引发热销和持续升值的口碑为主。为此，本案第一次开盘的均价不宜过高，否则将无法使本案开盘后迅速引爆市场。; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;现阶段销售情况分析;投资预算分析(总人来量的百分比) ;客户购买动机分析;客户面积需求分析;南通在售商住楼项目分析;南通市商住楼项目整体去化情况不是很好，大多楼盘的去化速度很慢，有些去年去化速度较快的楼盘年后的销售也遇到了瓶颈如“中南世纪城”、“紫阳开心公寓”、“奥特莱斯”等项目3月的销售量都不尽如人意，最好的楼盘也就十几套，平均二天一套都不到。而且这些楼盘从年后到现在其价格基本没有提升，究其原因还在于国家的宏观调控政策特别是银根紧缩政策以及国内宏观经济情况增长趋缓导致投资客户的大量退场,而自用性需求又因为整个房产市场的萎靡而处于观望状态。;目前南通市场在售商住楼项目基本都是4.8米层高,这个层高很受消费者的欢迎,“华都商业广场”、“财富商城杰作”、“紫阳开心公寓”、“奥特莱斯”等项目去年的热销的原因之一。而本项目层高只有3.4米，在层高方面不占优势。;南通市的商住楼项目大多面积较小，主力面积一般在40—60平米，总价都比较适中，是一般市民主要的投资对象。而目前在售的20平米左右的小面积低总价项目如“中南世纪城” 就更受投资者的亲睐了。所以从面积方面来看，本案还是基本符合市场需求的。;本案区位价值分析;本地块区位价值;本案定价策略; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;