明亮博远2011年宣城中心中锐第一城开盘前营销策划方案.ppt

中锐第一城 开盘前营销策划方案;3;;城市概况;历史沿革;历史人文;;城市规划-近期规划;城市规划-远期规划;龙岗抗大八分校旧址;城市发展方向;;1-9月房地产市场销售情况 ;1-9月房地产市场销售情况-续 ;1-9月房地产市场价格情况 ;1-8月房地产开发主要指标完成情况 ;;本案竞争项目板块分布图;宣 城 柏 庄;项目位置;售楼部;主力户型;项目位置;售楼部;户外广告;主力户型;项目位置;售楼部;户外广告;主力户型;项目位置;售楼部;项目实景图;主力户型;华邦·锦绣华府;售数部;围墙广告;主力户型;项目位置;售楼部;主力户型;项目位置;售楼部;户型：三房两厅两卫 面积：127㎡;项目位置;售楼部;主力户型;楼盘名称;竞争项目核心客户群体分析;竞争项目配套分析;竞争户型配比分析;本案周边在售竞盘项目卖点 BY 定位广告语;;3;;;;;一期户型分析（三）;SWOT分析之优势;SWOT分析之劣势;SWOT分析之机会;SWOT分析之威胁;住宅目标客群及区域来源 ;宣城市各区首次置业群体 该群体年龄阶段基本处于结婚或新婚阶段，对住房的需求较普通客户群体较大，大多数处于首次置业者； 该群体经济收入水平不高，经济购房能力较为薄弱，尤其是周边乡镇外来务工者，想在巢湖安家落户，但受经济条件限制； 该群体对购房的需求：总价较低，户型经济实用，满足基本居住需求，设计有创意； 宣城市城南地缘性客户群体 该群体为城南政府单位、企事业员工、原居住居民，首次置业与二次置业交叉。 该客户群体曾经或现在工作生活在此区域，对此区域具有特殊情感，但是对对价格接受度较强。;1、宣州区其他区域改善性置业客群； 该群体看重城市未来发展方向，看重本项目的人居环境； 该群体经济收入水平稍高，经济实力稍强，追求舒适生活，渴望别人认同和尊重，对身份地位有向上的要求； 2、下辖县市域置业群体 下辖县域客群购房考虑到能够改善更好的生活居住条件，能够融入到宣城的城市生活； 县域籍客户群体在该区域购房考虑到更够兼顾工作和家人的生活，两者都能兼顾。 3、返乡置业客群； 改群体多来自宣州区，其中以下属乡镇居民居多。 改客群经济能力有限，对房价抗性较大。;项目??心价值研判 ;项目核心价值研判 ;项目核心价值研判 ;项目核心价值研判 ;核心卖点提炼;核心卖点提炼;3;营销总则;总体营销策略;品牌沟通;项目各阶段执行部署;营销战略模型归纳;问题1、项目具有什么特质予以发展？;问题2、项目具有什么产品切入市场？;问题3、项目如何在竞争市场中取胜？;问题4、项目如何捕捉目标客户群体？;项目营销战略模型;使命/目标;营销策略及发展——体验式营销;体验1：售楼部体验;体验2：现场接待体验;体验3：样板房;体验4：会所及景观示范区;营销策略及发展——造势手法;3; 对于项目营销的各阶段推广部署，确定项目的宏大目标——造城，用“60万平米CLD中央生活中心”的主题进行全程的演绎：;项目形象：项目在品牌导入期间进行线下传播前期沟通工作，一直持续下去，以开发商品牌形象为切入点，配合项目CLD造城运营与周边优质生态环境的崛起，在社会舆论上充分炒作项目区位，使其区位价值得到社会的广泛认同，继而演绎项目造城运营的发展定位。;;线上线下传播深化，筹备部署好”宣城CLD中央生活区“系列专题活动;时间： 2010年11-12月 目标： 提高项目在当地的知名度与影响力，树立市场引领者的形象高度。 工作要点： 本案线下传播事宜(以现场售楼部开放为主线，结合路演等活动方式，在区域内树立项目高端品牌形象，同时组织人员拜访周边政府机关、与企事业单位联谊，为后期行销打下伏笔）； 通过户外广告等渠道，线上推广开发商中国地产百强企业品牌形象；;;时间： 2010年12月中下旬 目标： 强化宣城“生态城市”、“宜居城市”的发展定位,结合宣城城市发展规划与项目造城运营,使宣城市场开始关注中锐第一城。 营销前置，前期蓄客。 工作要点： 售楼部开放，前期登记客户的邀约来访。 联合当地政府举办“宣城CLD中央生活区——60万平米意大利风情城邦”概念营造活动，让项目成为宣城全社会的热门话题； 营销前置，组织大篷车作为流动售楼部，到周边县镇及下属县市宣传。 营销前置，组织政府机关、企事业单位行销拜访。;;;时间： 2011年1月 目标： 结合2010年12月项目售楼部的落成开放，宣传炒作从区域板块引申到项目产品理念及客户的生活方式，逐步揭开项目的系列核心价值。 工作要点： “托斯卡纳风情”系列广告宣传，拔升项目调性。 样板房开放。;;;;时间： 2011年2月 目标： 项目公开认筹，宣传认筹优惠，急剧升温市场 工作要点： 同期开展诚意金认筹，积累有效客源。;;;;认筹策略;时间： 2011年3月——4月初 目标： 项目一期开盘 工