第九章二手房购置性投资分析.pptVIP

一、二手房购置性投资的一般程序 二、二手房购置性投资的选择要素分析 三、新房、二手房购置性联动投资 四、购置二手房流程和注意事项 1、需求自我分析 2、购置能力评估 3、寻房渠道选择 4、中介服务选择 5、与经纪人的交流 6、实地察看物业 7、周边物业了解 8、条件交涉 9、签约注意事项 10、贷款选择 11、验收房屋　　 1、需求自我分析 先做客观需求分析，充分考虑家人上班、上学的方便程度，以及休闲娱乐等需求，并列出包括地段，生活配套，房型，面积，楼层等条件的表格，依各项重要性1-5分做出评比，并在日后每次看房时都拿出来参考，条件愈是趋近，离您的理想愈近。 2、购置能力评估 　 自我能力评估，从家庭收入及银行贷款两方面来衡量。首先了解家中可用资金有多少，如存款、股票等，算出自备款部分，再从固定收入中扣除固定开支，算出自己的付款能力（月供最好不要超过家庭月收入的三分之一），即可得知自备款和贷款部份的金额，两者加起来则为自己可购买多少价位的房子。一般二手房贷款约为总房款的60％~70％，贷款年限最长三十年。年限如选择中长期每月还款就较少，但相应的利息累加就高了。　　说明：计划虽然周密，但总会多出一些意想不到的开支。不能把首付能力定在自己所能承受的最高限度。事先要预留足够的中介费、契税、维修基金等费用。 3、寻房渠道选择 　寻房渠道大致有三种：　　1）专业房地产报刊杂志。这种信息类杂志上有业主出售的房产信息，优点就是信息的保存性好，可以买一本回家慢慢找适合自己的房源。　　2）委托中介。中介特点是可以提供一站式的专业服务，还代办买卖流程中所有事项，把自己的需求详细地说出来，他们会尽可能寻找符合条件的物业，直至找到满意的为止。　　3）网上的出售信息。网络信息发布快但更新慢，有些房源实际已经不存在了。再加上网络的虚拟性，信息还是需要先确定一下真实程度。 4、中介服务选择 　 总的来说要选择口碑较好的品牌中介。可以通过亲戚朋友、同事、媒体等各种途径了解、比较哪几个公司服务比较完善，并且没有纠纷事件发生。如果您已经锁定购买区域或楼盘，就可直接去该区域内找当地的中介，因为中介公司都会有自己的主打商圈，本商圈内的挂牌房源较多，您的选择余地就会更大。经纪人也更了解本地所有楼盘的细节情况。如果只是有一个大概购房标准，没有确定具体目标，就需要委托在全市各区都有连锁分店，并且房源互相流通的公司。　　说明：可以多委托几家公司，这样找到合适房子的机会较大。但也不是多多益善，否则不但电话被打爆，而且你也会因疲于看房而渐渐失去了判断力。 5、与经纪人的交流 　 找资深的经纪人。在去中介公司之前，先去您要咨询的区域周边熟悉情况，在与经纪人攀谈的过程中洞察他所说的和您实地了解的是否相吻合，如果不是，那他的资历一定很浅，或者根本就不诚实，这样的经纪人根本起不到为您服务的作用。对您的经纪人尽可能详细罗列对物业的要求（地段，就学环境，休闲设施，楼层，房型，景观，小区位置等），先过滤掉明显不符合要求的房子，避免消耗不必要的时间和精力。从他那里得知原来业主出售的真正意图，也可以侧面了解到房屋是否存在缺陷。　　说明：跟中介说您买房预算时，价格范围可以上下浮动15-20％，因为有时会有少量超低价的房源是物超所值的，不要错过这个机会；另一方面，在目前市场情况下，房东的挂牌价有时可以降15-20％左右。 6、实地察看物业 在实地察看中，需要注意的问题很多。小区周围环境、交通、购物、就医的便利性等。小区配套要看小区的规模，绿化率，有没有会所，物业管理是否到位，停车位或车库是否充足等。从安全通道，大厅，外立面等公共部分来判断建筑品质。进入房间里面，看房型设计的紧凑与否，有没有大量面积浪费，每个房间的采光、视野有没有遮挡，是否有景观，水压够不够等等。对于装修房则要仔细观察装修质量，地板、门窗、橱柜有没有变形，天花板、墙壁是否有渗水的痕迹。有些房子表面看来经过翻新，实质想掩盖一些严重不足，千万不要被蒙混。抄录下随房附送的家具、家电品牌和尺寸大小，以备后用。另外，小区里居民素质的高低也很关键。跟住在里面的业主聊天过程中，也能知晓小区居住的方便程度。　　说明：有时一套房子因为业主原因暂时看不到，中介会带您去看同小区里相同或类似的房型做替代品。在签定金协议之前，一定要再实地去看一次您的“准房屋”，毕竟二手房之间的个体差异是很大的。 7、周边物业了解 如果一套房屋您看过以后比较感兴趣，不要急着做决定，到周围同样规模，差不多品质的小区去看看。其它小区的挂牌价格多少，出租率高吗？能租多少钱？接受度有多少？如果买了这套房子能否保值或者升值