第六章物业估价的原则和实务.PDF

第六章： 物業估價的原則和實務 第六章： 物業估價的原則和實務 目錄 段落 頁 1 – 4 需求和供應 114 5 – 6 房地產的各種「價值」定義 115 7 – 11 估值的各種方法 115 - 116 12 – 14 土地的估值方法 116 - 117 15 估值報告 117 16 – 18 房地產市場和銷售方法 118 第六章： 物業估價的原則和實務 需求和供應 1. 香港房地產市場的一個主要特色是整體土地供應基本上是固定的。不過，填海可令土地 供應量稍為增加。 2. 香港地產市場另一特色是政府的雙重角色。香港特區政府既是土地市場的監控者，亦是 最大的地主。政府的土地政策容易影響土地供應。 3. 香港房地產市場第三個特色是土地供應相對上沒有彈性。每當市場對房地產有強大需求 時，發展商便開始大興土木準備建屋。但房屋興建需時，發展商不能即時滿足此需求。 假若經濟維持強勁，需求會繼續增長，進而推高樓價，其他發展商也會加入。但是，供 應量始終會追上甚至超越需求，而樓價也會隨之下跌。房地產市場的這種興衰循環相當 常見。 4. 以下為一些影響房地產需求的主要因素： ● 政治局勢是否穩定，是一個重要因素。 ● 香港是國際大城市，難免受國際形勢影響。油價、美國利率的升降、國際經濟情 況、戰爭、恐怖襲擊等均會影響香港的經濟和房地產市場。 ● 經濟表現和經濟指數，特別是生產總值和失業率都影響房屋需求。 ● 如果經濟經歷結構調整，房地產市場或會變得不穩定。 ● 由於大多數買家都會安排按揭貸款，利率也是重要因素。銀行業對按揭貸款的政 策和態度也會影響需求。較嚴格的借貸準則和較低的最優惠利率會降低市民的置 業意慾。 ● 一般人認為房地產有抗衝通貨膨脹的資產增值能力。因此，高通脹引發更大需求。 相反，通縮會減低房屋需求。 ● 由於大多數新婚夫婦都會選擇自行置業，適婚年齡人口亦會影響房屋的需求。 ● 房地產市場本身亦有一些季節性的波動。一般而言，傳統節日前，如農曆年、聖 誕節前，不少市民離港度假，市面節日氣氛也濃厚，因此較少買家入市。 114 第六章： 物業估價的原則和實務 房地產的各種「價值」定義 5. 從房地產估值的角度去看，「價值」一詞泛指「市場價值」。國際評價準則委員會 (International Valuation Standards Council) 對市場價值的定義為：自願的買賣雙 方，經過適當行銷而各自在認知與審慎且非強迫的行為下，於估價日所能達成財產成交 的估計價格。此定義假設了買賣雙方都深思熟慮、不衝動、沒有受強迫威脅，並對該物 業現時和潛在的價值有足夠的知識。買賣雙方只會在各自認為最理想的價格水平成交。 由於買賣雙方均認為對自己有利，所以算是自願交易。一般而言，業主在過度的壓力下 出售物業的機會比準買家受壓購入物業的機會大得多，因此房地產專業界比較著重「自 願賣方」這個假設。 6. 若估值是用作保