中国高房价的成因分析.doc

中国高房价的成因分析 摘要：近年来我国房价一直持续上涨，过高的房价给居民的生活带来了诸多不便，也成为中国构建和谐社会的一个不和谐因素。中国高房价的主要原因是：地方政府的土地财政政策、银行的推波助澜、外资的介入、以及社会的闲散资金的注入、城市化发展的房价的必然结果、人民的住房需求都导致了房价的过快上涨。因此，抑制房价过快上涨需要的是“有形的手”同“无形的手”相互结合，共同抑制房价的过快上涨。 关键字： 高房价 政府 看了2011年的春晚 ，相信每一位观众都看到了一个小品《新房》，剧情是：一对恋人到了适婚年龄，因为没有一套房子，丈母娘不同意将女儿嫁给一个没房的女婿，为此两人借朋友的房子欺骗丈母娘，结果被揭穿啦，虽然结局是圆满的。但是小品反映了我国高房价问题，高房价将会是影响社会和谐的一项重要因素，目前稳定房价将会是政府的重中之重的任务之一。 尽管房价上涨是工业化和城市化快速发展过程中的必然趋势，但短期内如果涨幅过快，就可能超出经济系统的承受能力，影响经济系统的稳定。为保持房地产市场的平稳发展，发挥房地产作为国民经济支柱产业的作用，维护经济持续稳定增长的良好局面，需要在深入分析导致房价涨幅过快原因的基础上，探索建立抑制房价上涨势头过快的长效机制根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年2月，全国100个城市住宅平均价格为8686元/平方米，较上月上涨0.48%，涨幅在1%之内，100个城市中涨幅在1%以内的城市数量共有78在2011年2月房价排名中深圳房价居榜首，新房均价达25137元/平方米，上海以23591元/平方米紧随其后，北京新房均22767元/平方米位列第三，广州以15101元/平方米位列第七。 图1：2010年1月-2011年4月南昌市商品住宅成交均价走势图 限购已两个多，近3个月南昌房价同比涨幅逐渐下降，环比略有上扬。2011年4月南昌市商品住宅成交价格7450元/平方米，环比上个月增长了10.88%。2011年国家调控以来，2月份均价较1月份有短暂回落外，近两个月房价一直持续走高(图1)。月南昌政策刚开始实施，市场反应强烈，无论是开发商还是消费者都持观望态度，从而导致成交量的严重下滑，成交多为低价产品。进入4月后，政策影响逐渐弱化，购房需求再次爆发，本月市场成交情况回归正常。由于主力成交的多为中端和中高端产品，如新地阿尔法国际社区、智通悦蓝山等，带动月成交均价环比有较大幅度的上涨。但总的来说，中低档产品受关注度正在提升，中低端刚性客需持续增加，但尚不足以支撑楼市“回暖”，房价“普降” 局面恐成妄想。从市场未来走势来看，各大房企蓄水期已过，加上房产传统旺季的到来，开发商渐渐活跃。近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：年，全国土地出让金收入相当于同期地方财政总收入的46%左右截至目前，北京、上海今年土地出让金已破千亿元，比去年同期大幅增加。由于土地供应量约为过去两年的总和，今年全国土地出让金有望突破2万亿元。 近年来，各地土地出让金收入迅速增长,?在地方财政收入中比重不断提升。资料显示，年—年,?全国土地出让金达9100多亿元,?约相当于同期全国地方财政收入的35%；2004年，收入近6000亿元。2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。在有些县市,?土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%,?有些甚至占80%以上。 土地财政是个俗称，一般是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。中国土地学会副会长黄小虎说，实际上，土地出让后，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的财政预算收入，这些收入全部归地方支配。仅此两项就占到地方税收的近四成。在一些地方，土地财政成了名副其实的第二财政，有的甚至成了财政收入的主要来源土地财政所带来的利益联接机制最为人诟病。存在多年的土地财政，事实上造就了征地—卖地—收税收费—抵押—再征地的滚动模式，在这一过程中，地方政府、开发商、银行成为最大的受益者。要维持这一模式，并获取较高收益，就要压低补偿标准征地，再通过拍卖等方式高价出让。几万元一亩征地，几百万甚至上亿元卖给开发商，征地与卖地之间的巨额利润，让不少地方以各种形式规避上级的规划管制、计划控制和审批管理，违规违法用地时有发生，农民“被”上楼现象频频上演，权益得不到有效保护，耕地保护也面临空