全国房地产市场数据分析月.doc

全国房地产市场研究 —2010年6月 本月视点 政策调控遇两难，市场回调放缓，走势现分化 当前全球经济仍存在二次衰退的可能，而本轮力度空前的房地产调控令市场担忧将导致经济复苏受到冲击，内忧外患引发房地产调控放松预期的增强。在新的经济形势下，近两个月信贷投放保持了较为宽松的态势，5月中旬以后地方细则更趋温和，使得业内市场信心回升，推动市场调整放缓。 从市场表现来看，整体降温趋势延续，前期较为稳定的武汉、成都等城市本月持续回落，但上海、深圳、宁波等前期跌幅较大的城市在利好预期下成交反弹；整体房价仍保持平稳，由于政策走势不明朗，开发商不想轻易降价，但也有部分楼盘出现降价折扣促销的现象，并有进一步扩大趋势。 从项目表现来看，部分项目采取降价折扣措施，取得了不错的销售业绩；市场低迷的情况下，刚性需求成为市场的主力，推动小户型产品以及中低档项目成交比重加大；著名开发商凭借品牌优势，以及长期蓄水积累的客源，在淡季中销售表现较为良好；而位置偏远、价格又高，产品没有明显优势的项目，则去化缓慢，遭遇了寒流。 我们认为，尽管本月市场在政策放松预期下有复苏迹象，但本轮政府调控态度坚决，政府已多次强调政策不会放松，在市场价格有明显松动之前，宏观调控政策短期内难以放宽。且由于宏观背景的复杂性，市场未来走势还将看政策的走向，预计本轮市场调整将是一个中长期的过程。 目录 一、政策：市场再度引发调控放松预期，中央强调调控不会放松 4 1、楼市调控细化政策不断，下半年以落实政策为主 4 2、地方细则前紧后松，力度趋于温和 5 3、调控放松预期升温，房价明显下调前难言放松 6 二、经济：宏观经济出现波动，房地产调控前景出现变数 7 1、宏观经济增长势头有所放缓 7 2、受房地产持续调控影响，“三驾马车”减速缓行 8 3、流动性继续收缩，通胀压力减缓 10 三、行业：房地产投资、建设指标出现下滑，政策调控效果显现 10 1、国房景气指数连续3月回落，政策效果日渐显现 11 2、房地产投资已出现降温迹象 11 四、整体市场——成交走势分化，局部楼盘价格松动 13 1、整体表现：新政放松预期下，成交走势逐步分化 13 2、成交排行榜：别墅项目抢占榜首，华东、西部区域成交表现突出 15 五、城市市场——一线城市有所反弹，二三线城市表现分化 17 1、一线城市：成交有所反弹，房价松动迹象明显 17 2、二三线城市：供应涨跌互见，多数城市成交持续下行 19 六、成交结构——中低档项目成交比重上升，刚性需求推动小户型热销 23 1、一线城市小户型成交比例扩大，低档、中低档相对热销 24 2、二线城市成交结构表现分化，南京大户型成交比重大涨 26 一、政策：市场再度引发调控放松预期，中央强调调控不会放松 1、楼市调控细化政策不断，下半年以落实政策为主 “国十条”出台以来，相关调控始终没有停滞，住建部、国土资源部等部委纷纷出台较为细化的市场规范政策。 自从4月国家出台楼市调控新政“新国十条”以来，第二套房的认定和执行标准一直是一个充满争议。6月4日，住建部、央行、银监会三部门联合发布了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》明确今后对第二套房的认定标准就是既认房又认贷，正式对第二套住房认定标准进行了规范。国土资源部即提出土地出让金提高一成之后，于7月9日发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》要求拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地，并首次提出征地房屋拆迁的补偿安置问题。 对比过去几轮的房地产调控政策，今年出台的所有房地产调控政策措施和以前相比，显得更为具体、更加严格，由以往中央出原则性措施、地方出台实施细则改成中央直接出台具有操作性的较具体措施。 这些最新的动向，被不少人解读为第二波楼市调控政策的方向，但我们认为，所谓的“第二轮”调控并不意味需要出台很多新政策，下半年楼市调控的重点应该主要是将以严格落实现有调控措施为主。 2、地方细则前紧后松，力度趋于温和 随着中央房产调控新政陆续出台，各地相关政策细则也纷至沓来。新政初期，出台细则的城市总体调控方向相比国家政策更为严格。其中4月30日出台的北京地方版新政堪称“地方调控之最”，市场普遍预计其他热点城市调控将会陆续仿效北京。但5月中旬之后，地方政策相对“国十条”没有加码，特别是21日出台的重庆、广州两地细则甚至均未提及限购、停止三套及异地购房房贷等政策。而7月1日出台的天津细则重点突出保障性住房和市场监管，信贷政策方面仅明确第二套房贷“首付五成，利率1.1倍”，并未提及对第三套房停贷，政策基调也显得相当“温和”。 我们认为，虽6月初出台的广东省细则两个“严格限制”措辞严厉，意在对广州、深圳细则加码，未来细则关于第三套房及以上住房的信贷政策方面的弹性空间或将压缩。但总体而言，细则制定从最早的紧跟中央“