西安房地产分析.ppt

西安市房地产市场分析 本年度借贷资金、自有资金所占比例同比小幅上涨，而预售资金和其他资金所占比例略有下降。借贷资金所占比例为35.81%，较去年上升1.26个百分点 2008年商品房施工面积与去年同比下降22.17% 2008年西安市商品房销售额为与去年同比下降17.7%。 发布的一些货币政策和地产政策 货币政策：上半年，为落实从紧货币政策的要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，央行五次上调存款准备金率；并在三季度以来，鉴于国内外经济运行中的新情况，一方面，适时调增信贷总量，另一方面，坚持区别对待、有保有压，把总量微调与结构优化结合起来，引导信贷资源向重点领域和薄弱环节倾斜，并连续三次下调基准利率，两次下调存款准备金率。 虽然经济刺激政策和大幅降息还需要一定的时间才能重塑市场信心，但是降息最终将有助于提高购房者的负担能力，房地产市场交易量将随之改善；同时高负债率开发商的财务压力也将有所缓解。 地产政策 地方政府出台的房地产“救市”政策没有改变行业下滑趋势。从2008年5月以来，各地相继出台了促进房地产发展的“救市”政策，由于一方面受制于中央严格的政策规定、另一方面受制于有限的地方财力，因此力度和优惠程度均有限，没有改变市场成交下滑的趋势。 ??政策的目标是保经济增长，并不是救放假和救开发商。所谓“房地产救市”是保障经济增长，可以通过加大房地产交投（交易、投资）形式来实现；所谓“救开发商”的直接方法即是增加贷款，改善资金链；所谓“救房价”则是刺激目前不足的需求…… ?09年上半年，西安房地产市场强劲反弹，商品房市场销售走势持续升温，这令去年底还压在开发商手中的大量库存房源在迅速消化。 一、房地产运行背景 1.1 全国经济向好，西安经济稳步走高 在国家“积极财政政策和适度宽松的货币政策”以及产业振兴规划和地方发展规划等一系列政策措施的作用下，国内经济运行出现一系列积极的变化：投资保持高位运行，工业增加值加速回升，消费快速增长，股市出现大幅反弹，房市也重现繁荣景象，国家应对金融危机的政策方针已显露出良好的政策效果。 1.2 宏观政策环境 09年上半年是08年房地产政策效果的显现年，从货币政策松动到大幅将息，从财政政策主导投资到二套房政策的有限松动。中央政府制定的这些激励经济的政策可谓全面而具体，加上各级地方政府也出台了一些对房地产的利好政策，在这些利好政策的影响下，09年春节之后，一线城市房地产市场成交火爆，而且又现房企圈地热潮，而且我市房地产市场也连续五个月呈现量价齐涨的局面，表明在当前向好的经济环境下，08年房地产政策效果已在09年上半年显现 1.3 西安固定资产投资同比增长41.7%，城市规划建设快速推进 全社会固定资产投资1237.86亿元，同比增长41.7%，扣除价格因素，实际增长44.3%，较上年同期提高18.3个百分点 1.4 西安居民收入情况 西安市城镇居民人均可支配收入9616元，同比增长23.3%；人均消费性支出6581元，增长21.3%。农村居民人均现金收入3476元，增长20.9%；人均生活消费支出2057元，增长21.5%。 2009年推动西安房价上升的主要因素： 1、国家承认经济下滑，利率下调，促进经济增长。从2000年开始，国家对货币政策逐渐进行调整，由原来货币紧缩，改为货币扩充。以缓解经济增长下滑的局面。 2、5万亿交通投资规划，引发原材料大幅上涨。 3、利率下调，将有可能引发通货膨胀。 4、外地地产企业纷纷进入西安房地产市场，08年万科、华远、龙湖、首创等大型房地产公司进驻，加之09年这些大鳄纷纷推出了在西安的新作，在提升西安地产业竞争水平的同时，以中高端为主的项目档次定位，也将在一定程度上拉升了房价。 5、刚性需求的积累，爆发后带动房价上涨。自2008年成交价格下降以来有着刚性需求的消费群体，出现了持币观望，但事实是市场已经积蓄了庞大的需求总量。 2009年制约房价快速上升的因素： 1、房地产市场自身调整规律的作用。 2、全球金融危机的影响还在持续，西安房地产市场不可能出现像2007年那样的大幅震荡，房价不会大起大落。 3、09年“廉租房+商品房+经适房”住房体系三分法，将对房价上涨继续产生平抑作用。 4、08年西安二手房市场可谓是一个放量年，但对于09年来说，伴随着西安居民收入的差异化和购买房者需求的日益细分，08年低价位二手房将是09年二手房成交的主导。 2010年房地产政策出台与分析 2010年1月7日：国11条下发全面确定房产调控基调 国务院办公厅十日公开发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和