世联2010年惠州鸿益·地帝湖新城策划营销报告.ppt

准地铁教育资源社区 引领融城居住的未来;;;政策回顾;;;2005年政策分析：“国八条”的相关政策始终贯穿整个05年，税收政策是05年房地产政策的主题；“国八条”以行政税收手段直接影响到购房者;;2006年政策分析：“国六条”和“国十五条”以控制产品结构和房价快速增长为目的，直接影响到购房者；而针对开发商出台的政策对成交量的影响则不大;;;;;;政策分析;2004-2009年政策分析：成交量的变动主要由直接影响类政策引起，及主要由第1类政策和第2类政策引起;直接影响类政策的影响程度分析：在具体的细则出台后政策将迅速对成交量产生影响，一般影响周期为2-3个月，成交量萎缩40%-60%，同时价格将出现小幅下降;世联数据：政策出台后，成交量的下降周期为2-3个月，成交量下降幅度为40%-60%;根据研究，3-4月为政策出台前的传闻及酝酿期，5-8月为政策的高发期，强力型政策一般都在这段时间内出台，其它时间为政策的消化期;*;*;*;*;*;09年宏观政策影响;*;供求关系：消化率持续保持在100%以上，供不应求主导市场;*;价量走势：共同经历上半年的价量齐升后，各地市场的走势开始分化（A）;09年宏观政策影响;09年宏观政策影响;土地市场，各地地王频出，市场热度不断上升（A);土地市场，各地地王频出，市场热度不断上升（B);*;09年宏观政策影响;*;;惠阳大亚湾住宅市场经历了快速发展期、调整期、复苏期三个阶段,目前处于复苏期阶段;04-07年——快速发展期：市场总体体现市场供应量、消化量、均价同时上升;07-08年——调整期：总体体现消化量、均价、客户量同时下滑；;09年——复苏期供应量减少，消化量及均价同时上升;进一步分析：区域规划、政策及深圳市场变动为惠阳大亚湾住宅市场变动的主要影响因素;观点：关于惠阳大亚湾房地产市场周期，自2009年3月份,惠阳大亚湾房地产开始回暖,一路稳步上升趋势,但由于年底宏观政策频频出台，预计在2010年上半年市场处于观望,但总体保持平稳趋势。;;未来规划利好;驱动利好—— 《推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议》签约仪式在深圳市举行;;大亚湾西部工业区承接深圳产业转移，范围涉及汽车零部件、电子、钢铁、纺织材料、纸品等。已投产项目近40个，投资总额约6.5亿美元，其中投资超过1000万美元的项目21个。 目前已投产项目近40个，投资总额约6.5亿美元，其中，投资超过1000万美元的项目21个，主要包括东风本田、东风易进、永昶电子、三洋激光、光弘电子、三洋光部品、宝兴钢铁、三鑫玻璃、新华昌集装箱等。在建项目19个，投资总额约3亿美元，其中，投资超过1000万美元的项目11个，主要包括比亚迪、敏华家具、海德运动器材、星华电子项目等。在谈项目8个，投资总额约1亿美元，其中投资超过1000万美元的项目5个。 ;驱动利好——深圳撤关扩容，大亚湾区位升级，犹如深圳的关外；龙岗大运会，大大刺激区域城市化进程,同时也拉近了深圳与大亚湾的距离;房地产价格剪刀差 2007年惠阳房价比深圳最低区的房价相差约6000元/㎡，存在相当大的价格差。 居民的消费水平相差较多 2007年深圳居民人均可支配收入24870.21元； 2007年惠阳区居民人均可支配收入计划为13000元。;3号线;观点：关于区域利好，随着区域利好的逐渐兑现,例如沿海高速2010年初正式通车,深惠一体化进程的加快,对惠阳大亚湾发展有巨大的推动作用。;关于市场的重要结论：;;项目基础经济数据 位置：惠阳淡水爱民西路 规划用地面积：18215㎡ 计容积率用地面积;16606㎡ 计容积率建筑面积:82863 ㎡ 总建筑面积;99348 ㎡ 容积率；4.99 绿化率:30.24% 建筑密度:22.41% 总户数:875 总车位数:572个,其中地下257 ;项目区域属性;区域交通;项目核心价值1;;区域配套;项目自身周边生活配套齐全，可满足日常基本生活所需;项目核心价值3;鸿益·帝湖新城的KPI价值体系;;地铁—— 影响力理论;地铁是一种载客量大、快速准点、舒适安全、环保的轨道交通，为市民出行提供快速、稳定的交通工具，提升社会效益;地铁作为城市轨道交通的6大特征;高速铁路站点对于周边发展的影响根据空间和时间的变化而呈现不同;地铁作为功能性的城市建设项目不仅能缓解城市交通堵塞问题，还能刺激内需，拉动GDP增长;地铁能拉动沿线区域房地产投资，并改变沿线土地的功能结构和产业构成，产生人口集聚效应、诱发消费和投资需求，扩大就业，对经济增长具有乘数效应;上海地铁1号线开通以来，进一步带动了老城区徐家汇商业金贸的发展，徐家汇区域的城市功能发生很大变化，发展成为上海最繁华的商圈和城市副中心;地铁2号线的开通加速了浦东陆家嘴片区的发展，改善了区域的配套环境，拓展了其空间