世联2010年岳阳洞庭湖地国际公馆项目物业发展建议.ppt

岳阳洞庭湖国际公馆项目物业发展建议;*;报告框架;目标、属性、问题;整体发展战略;客户定位、形象定位;产品定位;启动区策略;核心展示区元素;报告框架;本项目物业发展建议实际上就是指导开发商产品开发和设计院产品设计问题;从整体发展战略和客户敏感点出发指导物业价值体系;基于整体发展战略和客户敏感点的物业价值体系;第一阶段房地产部分经济测算表;世联经验和案例——成本型市场下，成本控制是第一位的，而非溢价或高利润;;报告框架;基于整体发展战略和客户敏感点的物业价值体系;城市化的道路、道路标识、车站、城市广场、地面铺装等体现城市意向;道路体系：城市道路两旁种植草坪，舒适的外部环境吸引客户进入项目区域，私家道路体系展现小镇居住氛围;广场：入口处设置西班牙风情的开发式广场，高耸的西班牙瞭望塔是整个项目乃至区域的标识;广场：通过各种西班牙元素的建筑小品极尽渲染西班牙风情;导示系统：设立造型奇特的导示牌，展现时尚、城市的意味;展示区步行系统的地面及铺面——增添趣味性和文化内涵;;基于整体发展战略和客户敏感点的物业价值体系;案例借鉴;背景 ——位于深圳关外，未来有规划利好; LIVING MALL，即“全生活广场” 万科城商业总面积22000㎡ 共有三个主力店： 华润万家 1700㎡ KFC 600㎡ 丹桂轩 1600㎡ 万科风情步行街业态中餐饮都占到很大比例。 租金（除主力店）： 60-120元/㎡ 平均租金75元/㎡ ;风情一：国际美食坊;风情二：时尚购物中心;风情三：娱乐休闲广场;定位为意大利精品街风格，是高档社区的生活配套，其进驻商家均为高档连锁品牌商家;功能定位;建筑风格处处体现意大利的风情及特色;打造水岸广场和木栈道，营造一个休闲中消费，消费中休闲的场所;东城区 高质量生态型居住社区典范;通过各种形式的街区设置，实现了街铺价值的最大化。 自然曲折的路径，镶嵌着尺度宜人的共享空间，小尺度街区，人车分流;广场的设置、老烟囱的改造以及二层的联廊设置等增加了街区的情趣和体验价值 ;楼顶可送露台;案例总结;本项目打造西班牙风情商业街，展示社区异域风情的居住意境;???路设置欧洲风情雕塑，结合小品、导示牌、形象墙、休憩木椅全面展现一副情景式街区氛围;在靠近洞庭湖的商业街西侧设置水岸广场，通过风情广场、水岸广场两个节点带动整条商业街;修建缓坡或台阶将水岸广场延伸至洞庭湖旁，与洞庭湖形成联系，广场的打造极具特色，形成社区居民休闲的公共空间;功能分区：定位lifestyle center（生活方式中心），设置四大主题商业区，形成特色购物、餐饮和休闲娱乐;时尚精品街—— 一层，与售楼处相连，服务于高端消费者的时尚街区，提高项目整体形象，但考虑区域陌生，建议控制规模;邻里商业中心—— 一层为主，超市二层，满足社区居民的便利需求，另外建议设置菜市场满足第一居所需求，为了不影响形象，设置在二楼;娱乐休闲中心——一层为主，局部两层，创造在消费中享受的空间;水岸美食坊——两层，以中大型餐饮为主，打造为岳阳最具特色的美食街;建议打造独栋式商铺，形成block街区，增强开放、休闲的意向;建议在图上所示位置设置小区次入口，通过人流的进出带动商业的存活，此外考虑特色餐饮可能吸引市区消费者，建议在商业街的南侧设置对外停车场;顶层观光平台;商铺物业设计注意要点——为餐饮业态做物业上的准备;创新设计：二楼街铺化、下沉式厨房设计、玻璃采光天幕;街区铺位面积建议：以53平米（4.2*12.6）为基本单元灵活组合;基于整体发展战略和客户敏感点的物业价值体系;会所对于本项目的意义：满足前期营销后期配套的复合功能，同时还担负着提升项目形象的作用;建议会所控制在2000平米左右，设两层，以休闲娱乐功能为主，补充商业街功能;会所科目设置分析表;会所内部业态建议;在会所外部增设羽毛球场、篮球场、门球场等设施，组成泛会所空间;打造与商业街衔接的西班牙风情会所，与小区主体风格一致，表现高档尊贵的气派，大大超越市场现有水平;会所与园林、水系结合，体现项目的形象;体现“外部高档、内部高贵”的尊贵理念;售楼处：体验式销售，赢得客户认可，且适度控制面积利于渲染氛围;基于整体发展战略和客户敏感点的物业价值体系;建立高尔夫配套体系扩大客户圈层;酒店的组成部分，与高尔夫紧密相连，从外部到大堂尽显会员的尊贵身份 ;高规格的小型功能为主，大型休闲娱乐与酒店共享，节约运营成本;将高尔夫练习场打造为高尔夫学院，聘请职业教练定制课程，培养高尔夫爱好者，扩大客户圈层;完善的管理与细致入微的服务;举办会员赛提升球场及项目知名度，举办业主友谊赛丰富社区生活，搭建交流平台，增强归属感，形成口碑传播;基于整体发展战略和客户敏感点的物业价值体系;品牌物管，不建议节省成本，绝不牺