世联2011年佛山保利香地槟花园营销执行报告.ppt

保利香槟花园 2011年营销执行报告;【2011年目标】;【14亿目标界定】;【写在前面】;大势;01;现有政策;信贷抑制;市场走势;影响房地产市场因素;2011年大势信号——长期影响因素;2011年大势信号——短期影响因素;2011年大势信号——核心影响因素;;佛山 市场;佛山 市场;2011年宏观大势预测观点;01;星晖阳光星城，70—160，3万㎡;海景蓝湾，110—220，1万㎡;东建文华尚领，80—120，2万;海景蓝湾，120—220，1万㎡;本项目与东海国际花园对比优势：品牌实力、周边配套、物业管理水平;本项目与万科金域道对比优势：生活及交通配套、户型实用率更高;本项目与星晖阳光星城对比优势：品牌实力、大规模社区、园林设计、物业管理水平、楼面地价;本项目与御璟上院对比优势：品牌实力、大规模社区、园林设计、物业管理水平;本项目与东建文华尚领对比优势：品牌实力、便捷生活配套及三房带套房户型;市场竞争小结;市场竞争变化1;2010年禅桂市场总供应量过120万平米，2011年，预计将达到200万方;01;【上门客户分析】;【上门客户分析】;【上门客户分析】;【成交客户分析】;【成交客户分析】;【成交客户分析】;【成交客户分析】;【成交客户分析】;【成交客户分析】;非张槎本土;【未成交客户分析】;非张槎区域;4万常住人口 住房情况： 张槎自建房及农民公寓 早期外流城南、亚艺 特点： 封闭区域，本地客户对价格认知不高； 对同一价格，不同区域比较，认为不匹配； 经济实力强，存在改善换房需求，但不迫切；;区域;大势：调控下波动性攀升;2011年项目目标客户及来源;【被香槟吸引的人们……】;;意向：舒适物业解决户口、读书问题/90-130平产品;【新城人】;意向：精致空间/80-120中小紧凑户型;目标客户：张槎的原居民，向往城市生活，渴望改变居住环境的人;素描对象;【二期客户共性挖掘】：;他们普遍经济实力不强，属于事业的上升期，对价格敏感，但渴望品质较好的生活环境； 他们注重小区的物业管理和社区园林，向往豪宅生活，并努力向上流人群靠齐； 他们大多数首次置业，属于过渡型需求，渴望被人尊重和仰视。 他们是渴望和追求高尚舒适生活品质； 他们追求生活和??作的便利性，倾向于再工作地附近居住；更重要的是，在人生、市场的逆境中，他们渴望改变……;针对本土人;【拉动方式】;2011年需解决的关键问题;【2010年项目调性回顾】;【2010年项目调性回顾】;思考二：如何深挖及拓展客户群，如何拉动价值提升？;思考一：如何传递区域价值，弱化区域不佳？;突显个盘影响力，建立“项目》区域”形象，以时尚、潮流为营销语言，强化项目，弱化区域;城央;应对2：解决项目进入性城市意向感;②客户及价值攀升疲软;营销策略总纲;“1个主张，两个基调，四个升级”;【1个主张】;2月;2月;2月;2月;目标下的工程展示要求1： 6月-10月： A7-A12样板房；;B区样板房选址： B13-B16样板房；;C区样板房选址： B17-B19样板房；;目标下的工程展示要求2： 示范园林及看楼通道;;【1个主张】;线上推广;;共享城市与自然的舒适生活 ——生活层面;【线上城市主基调】;关键词：;保利香槟欢迎您！;这里距香槟生活 仅800米;“60000平法式中庭园林，谨以专属的风景赞赏您的目光”;推广升级;2月;展示升级;展示升级;展示升级;120+40方米四房样板房： 空间通透性及情趣感，精致豪华感打造。配合本户型特色，打造具有东南亚风情的特色庭院。;180平方米四房样板房： 自由的空间布局，重在体现空间的大气，空间的开阔性 。;展示升级;轻工路改造一期工程去年12月动工建设，改造路段为清峰路至槎湾路，全长0.77公里，按照双向八车道设计。该工程目前进展顺利，计划2011年通车。二期改造路段为槎湾路至华宝路，预计本月启动，由于征地拆迁等原因，工程进度受到较大影响。此次强拆之后，该街道将加快推进轻工路二期改造工程，预计下月开工，全路段将于2012年建成通车。 张槎将在未来两年内投资建设、开通三条主要交通干道。轻工路2.8公里，计划投资4亿元；张槎西路2公里，预计投资2亿元，季华北路2.2公里，预计投资1.5亿元 ;客户升级;Action2：法式园林尊崇体验;;墙身;C区商业、公共配套提升价值;营销节点排布;加深项目形象，渠道铺开，高调宣传，通过展示体验强势推广，吸引关注；强势蓄客，为一批单位销售准备。;策略三：户外;【推广策略】;策略二：地铁;外展场巡展： 在祖庙百花广场、东方广场等人流聚集区定期设置巡回的外展场;策略三：报广;【病毒邮件软文网络语言】;策略四：网络;【展示策略】;策略二：园林系统;系列活动二：命名“香槟大道” 联