世联2011年湘潭九华项地目定位及物业发展建议.ppt

湘潭九华项目定位及物业发展建议;本报告结构框架如下：;原弘产目标：打造区域内第一个综合体项目，以配套规划聚集人气，突破区域价值瓶颈;;开发商目标小结：打造区域首个城市综合体项目，突破区域价值瓶颈，保证稳定现金回流;本项目所处区域如何？有何优势或约束条件？;项目区位：九华工业园内，距河西市中心10-15分钟车程;区域配套：交通比较便利，高校聚集，生活及商业配套较差;园区功能分区规划图;周边环境：多个别墅项目在建开发，道路修建，区域逐渐成熟中;项目指标：规模有限，高容积率下的全高层建筑项目;地块现状：地块比较方正，无明显资源优势;项目四至：两面临路，周边有安置小区和待开发用地;项目属性小结：工业园配套商业区内，中等规模的全高层建筑项目;本项目适合的发展方向是什么，怎样的产品组合具有竞争力，并最有利于实现开发商的目标？;在7.0以上容积率限制条件下，本项目可能出现以下三种产品形态：公寓、高层住宅、裙楼商业;;;随着长株潭融城的发展，湘潭房地产市场发展迅速，城市外扩趋势明显，开始多组团、多中心发展;近年湘潭房地产市场供销两旺，整体呈现供不应求的状况;在房地产迅速发展的形势下，城市房地产价格也开始进入快速提升阶段;在长株潭融城趋势下，湘潭市房地产对市外及省外人士吸引力增加，外地人士在湘潭购房比例达41%;九华房地产市场处于起步阶段，目前在售项目较少，主要为低密度产品;住宅产品的销售以舒适性产品为主，多为多层、小高层和别墅;住宅产品价值较低，住宅价格2300-2800元/㎡，别墅价格4200-5000元/㎡;区域内住宅产品空间优化和产品赠送方面，仍有较大突破空间;目前区域内客户以自住换房需求为主，对小区品质、园林关注较大；刚需客户数量与实力有限;住宅市场研究小结：住宅产品不宜作为本项目前期的主力产品，在产品打造上应以控制总价的紧凑户型为方向，以产品创新打造住宅产品竞争力;整体项目定位;近年湘潭市场投资型的小户型产品供销比重逐年增大，投资性产品在市场上表现出明显的畅销势头;从湘潭市场来看，小户型产品较多，返租形式的销售模式受到客户的追捧;湘潭市场上的公寓主要分布在快速发展的河东区域;酒店、商务公寓靠近快速发展的产业园，高校、写字楼集中区域住宅公寓集中;公寓客户群全城甚至全省分布，受区域发展的限制最小;;;区域内集中的众多大企业带来的团体会议、商务交流需求及企业中高管群体，为酒店公寓带来了巨大的终端客户群;周边聚集的高校聚集了5万余的师生，蕴藏着巨大的公寓租住群，高收入老师则具有潜在的投资和改善需求;返迁农民大多有多套房产，并享有稳定的租金收入，对区域感情深，有潜在的投资和改善需求;投资类客户覆盖全市，客户实力较强，关注区域未来发展前景和升值潜力，对投资类小户型产品比较青睐;从市场畅销的酒店公寓情况看，本项目酒店公寓（含非签约类公寓）体量在800-1000套之间，约5-7万平米;;区域内档次较高的商务办公场所稀缺，目前仅九华管委会办公大楼;办公物业的发展与第三产业的发展程度和聚集程度密切相关，在第三产业迅速发展的区域，办公物业需求较大;目前九华入驻企业以装备制造业等第二产业为主，第三产业的发展和集中度有限，因此商务公寓体量应控制在300套、2-3万平米为宜;公寓市场小结：酒店公寓在区域内需求较大，且供应稀缺；商务公寓虽供应不足，但因目前需求有限，应尽量控制体量;;九华市场以安置区、职工宿舍附近的小型零售、餐饮店为主，缺乏比较好的休闲、娱乐场所;金侨城依托大学城地理优势，打造以高校商业交易平台为特色的商业综合购物中心;;本项目位于九华区域未来的商业核心地段，交通便利，且靠近大学城附近;本项目可充分利用地段优势，对高校和产业园群体实现有效拉动，打造区域内的商业中心;商业市场小结：区域内餐饮、娱乐场所稀缺，产业园与高校人群存在较大需求，商业发展空间较大;;本项目整体如何定位，各物业类型的产品如何配比？;新区综合体开发案例借鉴：深圳花园城;项目引进国际品牌沃尔玛超市，使得住宅价值持续高于区域水平500-700元/㎡;在前期推出小户型产品，弱化区域开发风险，在后期通过大户型产品实现溢价和增值;花园城的商业也成为南山区最大的集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合商业中心;;新区综合体开发案例借鉴：苏州新天翔广场;项目以写字楼、大型SHOPPING MALL、精装铂晶公寓为主，打造区域内的综合性商业中心。;工业园内高科技等第三产业的发展，支撑了项目高档办公楼的发展;大企业的聚集和酒店公寓的稀缺，为项目酒店公寓的发展提供了良好的机遇，;案例借鉴：填补区域空白，开发写字楼和酒店公寓产品，弱化区域发展限制，实现价值突破;案例启示：以投资类产品弱化区域限制，以商业配套提升项目价值，实现项目价值的突破和提升;整体战略体系：以投资类产品突破市场局限，以商业配套打造项目价值