世联2011年西安万华商地业综合体物业规划方案.ppt

西安万华商业综合体—— 物业规划方案;;;;后续：基于上次沟通下的存疑问题;——研究前提;临街商业：建议项目除临西三环外，全部规划排布两层临街商铺，总体底商面积达2.16万平米;住宅指标：通过测算，未来DK-6/DK-7地块住宅建面约为44.5万平米，容积率为3.36;——11F、18F及高层产品之间的价格假定问题。;从西安总体市场的典型项目表现上看，小高层较之于高层产品有800-1500元/平米的价差;天朗蓝湖树：区域标杆项目，利用项目地段、品牌、内外部配套及自身项目品质打造确立市场领先地位;恒大城：刚需快销，其利用低价、精装修及景观示范区、样板间等先期打造，快速赢得市场;风度天城/天朗西子湖——;小结——小高层物业作为明星产品受到市场客户认可，各级产品价差可假定为800元/平米。;买小高层产品的绝大部分都是改善型客户，有较大的社会地位和经济实力，他们就是看重小高层居住的舒适度和体现身份，如果能把小高层和高层产品分开打造，形成小高层的一个组团，那价值肯定比现在还高 ————深圳世恋，柳佳;——关于物业组合中引入6/7层等产品的可行性研究。;目前洋房等低密度产品基本在主城区外围供应，区域内低密度产品打造势必与全市同类产品竞争，在区域和资源上不占优势，同时，项目3.36的容积率指标条件下（除去商业指标），引入6/7产品体量难以形成规模;区域发展趋势——未来区域发展以现代都市化意象为主，在区域整体高容积率条件下，6/7层产品标杆性效果有待验证;在高容积率的市场基调下，市场上6/7层洋房产品较为稀缺，洋房产品的引入在一定程度上能提升项目形象及档次;同时，最大化引入6/7等洋房产品后，与高层物业组合相比较，经济效益增加不明显;小结——;——核心地块（DK6/DK7）最终物业组合。;根据原规划方案整体以全高层排布的指导思想，假设在现有住宅指标下，住宅物业实现整体利润率约46%，税后净利11.3个亿;在引入小高层产品的物业组合方案——;备注：此排布图是在初步配比体量情况下作为项目规划理念的体现，最终方案遵循设计院意见。;方案二： 18F小高层+33F高层;方案三：11F小高层+18F小高+33F高层;根据测算结果发现，方案比选结果表明三个方案的经济效益相当，但18层体量越大，经济效益越佳;方案优化—— 方案二（18F+33F）经济评价最优，从中我们发现18层小高越多盈利能力越好，世联思考在方案二的基础上能否考虑引入部分容积率更高的物业（公寓）以增加18F的量，进一步优化方案？;公寓物业可行性分析1：结合未来的五星级酒店设施，公寓产品的打造具有较高的市场价值实现力;公寓物业可行性分析2：高接受度和高竞争是项目所在高新区公寓物业的最明显特征，控制规模下的公寓产品存在市场可行性;公寓物业可行性分析3：根据市场表现，公寓物业在价格和销售速度上均可行;方案四：在方案二中增加公寓，得到18F小高+33F高层+公寓;将四个方案对比后发现，方案四的经济表现较其他方案有明显优势，因此世联建议本项目物业形态组合方案选取方案四;与原规划方案相比，此方案在盈利能力和产品价值梯度上都有较大提升（税后利润增1.7亿/投资成本少0.9亿/利润率增10%）;物业组合小结——最大化引入18F层物业，同时控制公寓体量，建议4万平米，两栋公寓打造;;项目户型配比推导逻辑：以项目定位为基础，以市场主流需求作为指导，同时结合区域发展趋势进行综合考虑;——产品基调遵循项目定位;客户定位：从联动开发策略的角度考虑，确定项目客户群体：小学家庭、中学家庭、中年三代及成熟家庭为主的中高端客户;主力目标客户需求特征：改善型居住需求，90-144平米之间的舒适性居家产品;项目定位：以改善型客户为主力目标客户群体，打造引领区域形象的高端品质项目;——产品配比参考市场主流需求;主流需求：据近三年成交分析，70-110㎡做为市场主力需求产品，占整体成交套数40%-50%，应作为项目主要回现产品打造;周边区域：70-110平米刚需及首置产品为区域供应主力，130平米以上改善产品供应相对较少;二次拓展区南向板块：区域房地产开发进入后期发展阶段，依托较为完善的配套设施，区域新增供应逐步以满足改善型客户需求为主;——未来区域内客户发展趋势;主力客户：来自区域内的客户为高新区项目主力购买客户，同时客户置业以自主需求为主;客户基础：西高新作为领跑西安经济发展的引擎，城市知富中产阶层的聚居之地，为项目打造带来强劲的客户支撑;发展趋势：高新软件新城作为十二五规划的重点项目，前期招商引资已吸引众多国内外知名企业，为区域来带大量的实力产业客户群体;从成交数据上看，130平米以上改善型产品近三年需求稳步上升，同时高新区144平米