世联2012年佛山保利香地槟花园营销策略总纲.pptVIP

2012年保利香槟花园营销策略总纲;4.7万平;可售货量统计;领导者地位——市场分析;2012年，禅桂中心区在售项目达50个。碧桂园城市花园、依云上城、兆阳御花园、东海国际等主流刚需项目单盘供应均在8万㎡以上，个盘竞争激烈。;;价值点;1、2012年，市场供应充足，竞争激烈； 2、香槟虽身处张槎，但凭借保利品牌以及项目高品质形象，足以占据禅桂中心主流项目地位，是大市的追随者； 3、在禅西板块，香槟优势显著，是片区的领导者，是禅西片区房地产形象代言，掌握了禅西板块的话语权、定价权；;领导者困惑——回顾与障碍;全年住宅成交6.45亿，但下半年成交金额仅为上半年二分之一，销售速度放慢明显;户型;2011年成交客户中，张槎本地，石湾、南海其他区域及桂城等离张槎周边区域均较2010年上升，项目内源市场表现强劲； 随着项目的持销，项目在片区的认知度逐渐提高，2011年的成交客户中，张槎本地客户所占比例超过50%； 禅城区大部分楼盘降价导致禅城客户选择面增广，分流了本项目的部分禅城客户；;;根据2011年全年上门量以及成交量，将全年划分成政策的感知期以及政策的反应期两个阶段； 从上门来看，7月后上门量明显下降，“金九银十”虽然带动客户回流，促成一定量的成交，但是受碧桂园、万科等项目降价影响，一定量分流了项目的客户； 2011年项目的均价是呈轻微下滑的走势，7月份后的反应期成交量大幅缩水，成交均价下滑、成交量减少，反映了进入反应期后客户浓厚的观望情绪，整体速度放缓； ;限购前后客户变化;2011年我们的客户——;中央领导近期多次强调政策不放松，预计在2012年上半年，政策松动机会不大;目前市场情况;四季;项目名称;产品分析;产品分析;摆在面前的问题;领导者思考——核心价值提炼;城市在西进 禅西在升级;核心价值一：禅西城市升级;2012年4月，香槟迎来第一次收楼，接近500户业主入伙，醇美的薰衣草主题园林，贴心的物业服务，成熟的社区氛围……;核心价值二：成熟社区的完美呈现;如果明年市场持续恶化，竞争更趋激烈，香槟以什么方式提升性价比，赢得市场份额？;推售时间;推售时间;项目带装修出售的可行性分析;项目带装修出售的可行性分析;1、通过带装修出售，重新掌握定价权，进一步提高项目性价比 2、通过人性化的精装设计，提升产品的竞争力。;价值突围;领导者的突围——2012营销策略;营销策略总纲：城熟香槟，领跑禅西;推;2月下旬;形;形象策略之一;形象策略之二;形象策略之三;6-7月：联合知名投资机构举办“投资禅西”主题论坛，渲染禅西高投资价值;8-9月：借助泳池开放契机，举行泳池开放派对，进一步强化香槟成熟形象;推;针对2011年推广效果评估，短信、途径及口碑传播是项目推广最有效的渠道，但项目的形象维持及大节点的调动性仍需要大渠道推广去维护，所以世联建议进行推广渠道结构性调整，有针对性地对进行渠道整合；;展;A区展示动线：风情商业街——售楼部 ——看楼通道围挡——A区入口——示范园林1——A区样板房;示范园林1;人行道地面特色铺装、特别的灯柱、绚丽的橱窗让商业充满小镇风情;看楼通道围挡换画;小区入口以及形象岗;;兼具品质感与收纳空间的示范单位;服务体验之完美收楼;打造香槟广场文化，利用项目售楼部前的广场及项目园林，举行如协助张槎学校举办文艺活动、单身相亲派对、舞蹈交流会等互动活动，打造专属于香槟的广场生活，营造小区文化??氛;客;各类客户的上门拉动方式;持销期间暖场活动建议;改善型以及大额投资型客户拓展;旧业主维系与资源挖掘;报告回顾;