世联2012年长沙长房南地屏锦源10#.ppt

*;报告框架：;1.项目解析;项目盘点——通达性：湘府东路行车条件基本具备 湘府东路已完成路基施工，具备通车条件，但具体完工时间不确定。;项目盘点——通达性：项目周边将设置公交站台，多条公交直达 6条公交线路（暂定）将达到本项目附近，并设置广电产业园公交首末站，方便项目业主出行，但开通时间暂未确定。;项目盘点——教育条件改善：枫树山小学落实，业主子女优先入读 相关单位将就枫树山小学落子长房南屏锦源于1月（暂定）前定相关协议，业主子女可享受优先入读权利。;项目盘点——外环境：大部分单位景观视线较好，护坡影响较大 11#尤其是12#部分单位（6层以上）可享受良好的自然山林景观，但6层以下则受护坡影响较大。;131㎡：双花园+双阳台+飘窗+7.1M横厅;*;*;*;*;二期均价5400元/㎡时，89-110平米中小户型均价达到5900元/㎡，已与区域新开楼盘同类户型价格持平甚至高出。;2.宏观大势;1、国内市场表现：多个城市住宅库存量逼近或超过市场高位 北京、上海等一线城市库存量超过市场高位，各二线城市库存逼近市场高位。;1、国内市场表现：调控效果显现，全国房地产市场步入淡市 全国100个城市中超一半的城市量价起跌，成交量同比萎缩40%-60%，环比萎缩10%-20%、价格环比下跌5%-10%;当前长沙楼市表现：2011年住宅销售740.9万平米，下滑53.2% 2011年7月开始成交量逐步下滑，尤其是11月份下滑明显加剧，当前周成交面积不足8万㎡较去年同期萎缩了近76%，周成交量不到700套成交套数萎缩82%;2、当前长沙市场表现：近8周近六成项目成交量几乎为零 2011年11月以来，世联监控的在售普宅项目中，约85%的项目周均成交套数不足5套，近60%的项目处于周成交套数几乎为零的尴尬境地;2、当前长沙市场表现：已经进入淡市，开盘销售率急速走低 9月起至今开盘销售率连连走低，尤其是11月份的开盘销售率基本在60%以内，五成以上销售率不足40%，销售套数突破100套寥寥无几;2、当前长沙市场表现：在售盘特价房/折扣；新开盘降价明显 10-11月越来越多的项目打折促销，多个项目采用低起价团购；潇湘名称、珑景台等新开项目价格低于周边市场500-900元/平米。;2、未来市场走势预测：明年将进入市场低谷期，市场会更冷 当前市场虽然已经进入淡市，但是处于局部促销阶段，预计明年政策调控环境难以改变，长沙楼市将步入淡市低谷期;*;3.客户解析;*;1、基本素质：市场变化下，客户仍以年轻的首置刚需客户为主 对比10月以来周边成交的客户，89-100㎡的购房主力仍是25岁-35岁之间的首置刚需客户;2、来源：市场变化下，客户来源区域基本未变化 成交客户仍主要以周边的雨花区、天心区为主，以市中心芙蓉区客户为辅。;3、认知渠道：淡市下，友介、网络、短信仍有效 淡市下，客户大都通过友介、网络、短信了解到项目信息，保持基本的客户拉动作用。;4、关注点：淡市下，客户价格敏感度提升，注重性价比；关注市场动态，觉得价格会继续松动。 除了项目的产品、地段、教育外，市场环境的变化使得客户更关注价格，同等条件下更倾向于价格更优惠的项目；另外客户觉得目前国家严厉调控下，长沙价格肯定还会降。;*;*;*;*;*;*;;*;*;*;*;*;*;*;;*;140㎡的客户——;140㎡的客户——;140㎡的客户——;140㎡的客户——;140㎡的客户——;140㎡的客户——;*;方向指引;4.竞争解析;余货量约近350套；明年推售货量及产品待定。;*;关键竞争对手1：翡翠云天 11月中旬推30套大户型特价房5580元/㎡，仅销售约5套；12月未成交 渠道单一，未有效拓展客户。;140㎡;*;关键竞争对手2：湘府十城 11月20日推出9#楼王，共计推售156套，均价6500元/㎡，当天销售约10套；12月未成交。价格过高制约其销售速度提升。 ;*;*;*;主要竞争对手3：潇湘名城 12月18日首开推出1#共计320套，当天销售144套，销售率45%，当天均价5828元/㎡；开盘后提价50元/㎡。 开盘前关键动作： 以5022元/㎡起价拉动市场关注； 持续短信、网络释放； 办卡享受300元/㎡优惠，开盘当天以额外92折及500元/㎡优惠； 临街户外更换特价信息。 开盘后相关动作： 持续网络起价释放；提价50元/㎡提升客户信心。;140㎡;*;区域典型项目1：五矿万境水岸，团购6100元/㎡，市场价6800元/㎡，一次性付款96折 核心价值：品牌+外部生态资源+12年前沿基础教育+商业配套+交通 目前主要推售1、3、4栋；后期产品推售时间待定。;区域典型项目1：五矿万境水岸 好地段上的好景观+好景观下得好地段+现场展示，有效支撑项目价格。;*;89㎡户型PK：本项目突出南向大阳台+