世联2010年04月东莞长地安霄边地块定位及物业发展建议.ppt

长安霄边地块 定位及物业发展建议;商业秘密声明;发展商目标梳理;发展商目标下的问题;本体属性判断;;1.1本体静态分析项目位于霄边工厂搬迁区，临近商业中心及中心居住区，区位较好;1.1本体静态分析项目位于德政南-霄边片区北部，周边工厂林立，配套较缺乏;1.2本体动态分析长安镇中心将向东扩容，霄边工业区将启动搬迁，未来规划利好;1.2本体动态分析片区控规亮点：丰富的教育资源及较大规模的高品质商业配套;1.3本体分析小结;;2.1长安经济及房地产发展长安综合实力列全国前3，居民消费实力强，经济发展潜力大;2.1长安经济及房地产发展长安房地产业发展处于稳定发展-质量提升阶段，居民消费能力强;;长安的商品房土地供应一向严格和紧张，但供应的紧张局面将在2010年发生逆转，在10年第一季度土地的成交量就是前三年的总和； 土地供应面积的减少直接影响了房地产价格的走势，从07年开始，长安房地产市场价格进入到了快速上升阶段，此轮上升期一直持续到09年底，但随着10年土地供应的放量，未来房价可能产生逆转。;2.3长安商业市场分析长青路集中商业为长安商业龙头，霄边仅作为主体商业的补充存在;2.3长安商业市场分析长青路沿线商业，南端以步行街为特色，北端以百货商场为主;2.3长安商业市场分析霄边商业仅作为镇中心商业的补充而存在，低档次，不成体系;2.3长安商业市场分析长青路以服饰为主要业态，层次覆盖较广至南向北品牌有趋优趋势;2.3长安商业市场分析霄边商业作为工厂配套存在，以低端商业为主，且空置率较高;2.3长安商业市场分析小结;2.4长安住宅市场分析住宅片区划分：莲花高尚住宅区、镇中心传统居住区及工业居住区;2.4长安住宅市场分析10年无新货供应供小于求，11-12年大批新货或导致供大于求局面;2.4长安住宅市场分析中等居家户型（两房、三房）为主要消化区间;;2.4长安住宅市场分析08-09年长安市场以消化两房、三房户型为主，四房及以上供应少;长安从08年开始就没有新楼盘推出市场，08、09年均以老盘的持续销售为主 09年承借市场回暖的态势，先售楼盘的库存量仅仅一步减少，且由于07、08年的紧缩推地，10年仍将没有新项目推出市场，供应仍将偏紧 10年推地节奏将明显加快，11年或将有大量新货上市，供求关系或将出现逆转;2011年;2.4长安住宅市场分析未来2-3年新增供应户型集中于公寓、三房及紧凑四房;2.4长安住宅市场分析市场进入高价地王运营阶段，未来房价有所支撑，但市场接受程度已迫近天花板;2.4长安住宅市场分析小结;;3.1长安置业群体描述长安制造业发达，本地人收入较高，项目目标客户数量多;3.1长安置业群体描述长安置业群体以本地人为主，外来中高端人群为辅;3.2长安高端客户物理属性描述长安置业群体物理属性1：本地人居住条件优越，置业倾向于保值及子女教育;3.2长安高端客户物理属性描述长安置业群体物理属性2：外地人经济能力强，关注楼盘地段、素质及景观资源;3.2长安高端客户物理属性描述长安置业群体物理属性3：08年以后进入本地人为消化主体的时代（客户结构）;3.2长安高端客户物理属性描述长安置业群体物理属性4：高端客户产业倾向明显，职位也较高;3.2长安高端客户物理属性描述长安置业群体物理属性5：长安本地客户外溢到市区的现象不明显;3.3长安高端客户小结;;4.1基于市场的SWOT分析;4.2案例借鉴中国最发达的轻工业城市——温州;4.2案例借鉴中国最发达的轻工业城市——温州;4.2案例借鉴中国最发达的轻工业城市——温州;4.2案例借鉴长安VS.温州借鉴意义;4.3项目市场占位推导长安在售楼盘横向对比分析;4.3项目市场占位推导长安在售楼盘横向对比分析;4.3项目市场占位推导各类型项目KPI体系及本项目属性指向表明城市豪宅的占位取向;4.4项目核心战略推导;;5.1客户定位视角1：基于区域分布视角下的客户匹配度分析;5.1客户定位视角2：基于职业视角下的客户匹配度分析;;5.1客户定位视角4：基于生命周期下的客户匹配度分析;按区域划分;;;5.1客户定位视角4：基于生命周期下的客户定位;5.1客户定位启示;5.2产品定位产品配比原则——畅销原则、区隔原则;5.2产品定位产品配比——以舒适三房和舒适四房为主，豪华四房为辅;深圳的城市气质是快速发展的，它的潜力和增值速度令人血脉喷张，城市迅速增值，造就了经典之上的POWER主体；从福田中心区到南山中心区到宝安中心区，一个个新豪宅不断刷新人们对区域价值的认知，也不断刺激着深圳人的财富神经。;长安并没有深圳的迅猛飞跃的POWER， 也没有香港成熟极致的GRACE， 但她拥有的却是深圳和香港都没有的资源和活力， 城市的发展，资源的发挥