世联2011年12月汇通昆地明六合村旧城改造综合体发展战略.ppt

谨呈：合肥汇通房地产开发有限公司 ;昆明首席·开放式·时尚活力·商住区;“活力之源” —— 全开放的block街区，以昆明未有过的商业形式和互补、具特色的业态，集聚人气，形成“活力之源”;“时尚都心” ——建筑群、外立面、街区、景观小品采用现代时尚风格，塑造昆明的“时尚都心”;“商住标杆” ——在昆明市场现有产品水平基础上，针对客户敏感点进行提升，依托项目地段优势，打造区域“商住标杆”;发展战略及整体定位;发展战略及整体定位;属性界定;昆明作为云南省商业、贸易中心的经济地位和交通枢纽地位，城市首位度极高;昆明为单核心城市，城市核心配套主要集中在一环以内，本项目处于一环边缘，有较好的城市价值 ;人民路是昆明市城市主要干道，地块位于人民西路南侧，且有180米长的临街面，有良好的昭示性和交通通达性 人民路上商业、写字楼集中，地块临人民西路，办公价值高;西市区;项目周边有众多院校和住宅小区，带来大量的人流；西边210亩的旧改，存在竞争的同时，也给区域规模化开发运营带来机会;项目四至：北临人民西路，南临住宅区，西临翠羽路，东临昆明医学院；地块昭示性和通达性较好，但因城中村影响，周边形象差;项目地块占地小、容积率高，存在返迁安置，拥有两侧较长的沿街面，但整个地块被鱼翅沟分割，增加不确定性;项目属性界定：二线省会高首位度单核城市、一环边缘、中小规模、高容积率城市综合体旧改项目;属性界定;客户提出的目标、要求及存在的困惑;客户目标解析1——快速回现;客户目标解析2——利润最大化;项目核心问题——高容积率背景下，如何通过物业类型组合及规划排布实现整体利益的最大化;属性界定;;城市规划发展方向：从单核向双核演进，着力发展东南面的呈贡新城;主城区板块划分：项目所在的一环边缘为集中商业、写字楼、高档公寓分布区和城市高端居住、配套区，具地段优势;需要总结的规律 政务新区的发展进程规律 政务新区的成熟时间规律 ;政务新区发展规律总结：新区须经大量的基础设施和生活配套建设完善后，对消费者才有吸引力，房地产市场才会真正成熟，这一周期一般在6年以上;城市层面总结：在项目开发期内，昆明现有城市核心的地位不会受到削弱，本项目距离城市核心区仅1.5公里，地段优势仍将突显;;未来，昆明旧城改造将带动综合体大量供应，供应量在3~5年内达到峰值；在此背景下，本项目如何应对？;经过世联对未来城中村待推量和格局的分析，我们发现，与其他项目相比，本项目具地段和体量优势，在激烈的供应竞争中，仍然存在突围机会;并且，城中村改造将催生新的财富群体，他们产生旺盛的自住需求和投资需求，将有效促进本项目销售;;;项目周边存在众多的居住小区和大学，人流量大，人口密度高，强大的“人气”为项目“塑城”奠定了坚实基础;未来，连同旁边城中村改造项目，本区域将形成体量约110万㎡、3.5万人工作和生活的大型城市综合体，“城市又一极”将形成;;“城市向西”，高新区将迎来建设发展期，而本项目紧邻的人民西路为城市核心至高新区的必经之路，高新区的发展将带动人民西路沿线繁荣;项目所在区域面貌改变，离城市核心近、临城市主干道等交通和地段优势，将使区域迅速融入城市核心;项目所在区域未来功能研判：以企业总部基地为核心驱动的新兴商务板块将显现;;紧邻的西侧项目体量是我们的3倍，将是集甲级写字楼+集中商业+高档住宅于一体的大型综合体——紧临强手，我们如何应对？;;竞合：两个项目合力，能够形成体量优势，能够形成集聚效应，能够形成业态的马太效应;竞争：一路之隔，竞争不可避免，本项目应在物业类型选择、商业的形式和业态选择和推售节奏3方面形成具针对性的策略;区域机会研判总结;属性界定;;酒店投资大、变现困难，不符合汇通对于本项目快速变现的要求，因此本项目不予以考虑;;分布状况：昆明写字楼主要分布于2环内核心区域的主干道旁，最近随着城区外扩，开始在各区核心位置零星出现，可见写字楼对核心地段和通达性要求高;销售状况：销售速度比公寓和住宅慢，非核心区域甚至出现写字楼和住宅间的“价格倒挂”现象;俊发中心：昆明最高等级的写字楼，售价仅12000元/㎡ ，销售状况不佳，走量慢，后改售为租，租金约为100元/㎡/月;金领地：在售非中心区写字楼，售价较低，走量慢，与周边住宅“价格倒挂”;出租状况：总体出租状况好，出租率高，租金收益较高;云南建工大厦：东风路上比较早期的乙级写字楼，档次中高端，出租率高;丰园大厦：小西门商圈早期写字楼，档次不足，舒适度低，但租金和出租率都较高;项目周边商住楼销售和出租状况非常好，项目周边办公需求旺盛，给项目商务公寓及写字楼带来机会;;昆明写字楼的用家按层次可以分为如下3类，他们的需求特征如下;以上的诸多用家中，哪些有购买写字楼的意愿呢？;经过分析我们发现，真正的买家相对用家而言少很多，除了以上买