上诚地产2010年11月5鹊卣永州金源广场·产品建议会.pptVIP

金源广场·产品建议会 ; 根据市场研究后， 我们有了以下的结论; 市场定位思路： 围绕项目的价值体系，最大的核心竞争力是项目的稀缺繁华地段以及产品所表现出来的综合性品质优势。;城市核心 上层建筑 CBD区首席现代SOHO 生活公寓; 目标客户定位;通过以上对市场的分析我们将目标消费群定位为 　　　——永州市中高收入阶层，向往品质生活人士 理由： 　城市中轴，城区核心，地段优越，具有升值前景 周边社区居住环境优越，本项目内部配套完善，生活品质无优 　教育及文化稀缺资源，价值无可复制 提倡现代SOHO生活理念，入主当地上层生活圈 　他们的消费观接受中大户型，注重景观及环境的观赏性、居住的舒适度。; ;目标客户特征 年收入在当地属中上等的家庭； 社会地位在社会权力分布的层次中处于中、上层位置； 相对其他人群，本案高学历占的比例最高； 现在生活形态：以三口之家或者四口之家为主； 购房动机：二次置业改善居住环境为主； ;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;本项目共约 户，规划人口 人，按照中等发达国家人均商业面积1.2平方米来统计，本项目的社区商业需求面积应在 平方米，而本项目目前商业面积高达 平方米。而根据对周边项目现有商业的考察，我们发现，周边商铺的空置率很高，比如芝城大邸小区的沿街商铺。 由于商业部分的销售一般都要滞后住宅几年，所以大面积的商铺空置将影响到资金的回笼，建议适当减少本项目商业建筑面积，增加住宅建筑面积。 具体建议如下:,减少30%商业,一层层高增至5米以上，二层相应增高，三层商业2.8米转化为住宅销售------优势:1、总价值攀升，2、去化率加快。;推售节奏建议;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.; 而在前期对主要竞争楼盘的调查中，我们发现几个本市最具代表性的楼盘，他们的主力户型均集中在100-130平方米这一面积区间。;户型面积及比例;户型面积及比例;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;建筑材料选择 “香樟绿城”在芝山是目前为止最好的一个项目，它采用了外墙外保温系统、断桥铝合金中空玻璃窗系统、防盗防火保温进户门、新风系统、太阳能集中供热技术、高配置的智能化系统等等。 与其相比“芝城大邸”材料的选择和施工略显粗糙，外墙面的装饰材料档次较低。其楼梯间地面用普通地砖铺设（现代电梯房一般楼盘都选用石材），楼梯间护栏及扶手做工非常粗糙，进户门太轻薄缺乏安全感，窗户全部为推拉窗，阳台护栏采用了铁栏杆。 因此“金源项目”工程的建设上一定要改变现市场产品中存在的问题，向一级城市的房产开发项目看齐，在产品质量上一定要做到本区域的前列。 特别提出一点，外墙面的装饰材料建议多选用瓷砖、石材类材料，少选用或者不选用涂料，因为涂料在雨水冲刷后会出现污痕，影响外立面效果。;车位配比 按照现有的规划，项目中地下停车位和地面停车位加在一起为 个，车位配比为 %，而项目又采用人车分流设计，那么路面停车的可能性也不大，由于要建中高档楼盘，建议提高车位配比至少要到35%的标准。 物业管理服务 一个小区物业管理的好坏将直接影响整个楼盘的档次，在对“芝城大邸”和“另几个入住”项目实地考察后发现，都是保安公司进行管理，物业整体管理水平不高，所以建议在前期即引进有先进管理经验的物业管理公司，通过物业公司的形象提升楼盘档次。;立面风格建议 设计亮点建议;近年来伴随后现代主义艺术思潮的不断进化，新型美学概念给出了一种较好的突破； ——让建筑的造型变化更剧烈； ——通过鲜明的体块对比增强视觉张力； ——线条、虚实的运用更加大胆而纵横捭阖； ——科技产品的造型特征在建筑中得到运用； ——装饰性元素