浙江湖州天鸿仁皇山项目前期策划顾问.pdf

天鸿地产 / 中国湖州 仁皇山项目前期策划顾问 E-HOUSE CHINA/200804 1 1 2 3 产品规划建议 运营模式建议 总体定位分析 4 项目财务分析 1 • 充分了解、研究湖州城市、东部新 2 • 通过市场深入、细化调研，测试各 3 • 结合项目总体规划，确定项目 区的功能定位、经济构成、发展方 种物业细分市场的发展空间 整体开发步骤、开发时序 向以及人口影响力 • 通过目标客户访谈，核实客户需求 • 结合项目资金需求、赢利要求、 • 通过各物业市场调研、研究，确定 偏好，为项目客户寻找落地 潜在风险考虑，确定项目合理 项目物业选择、发展方向 • 深入研究项目整体规划布局，各物 的运营模式方案 • 针对旅游休闲地产、新城区开发、 业建筑、风格、面积等产品细节， 度假物业等充分研究，为项目定位 结合各细分市场的特征，确定项目 寻找成功借鉴因素 开发的产品规划、各物业类型 • 综合分析，确定项目区域定位、总 体定位、各地块细分定位以及产品 概念性方向 4 • 根据不同的产品方案，测算相应的成本收益、投资回报、现金流情况，根据 财务分析结果，优选最符合项目特质的产品组合 • 测算项目在不同运营模式下的投资回报、现金流等情况，确定合理的运营模 式 2 1 城市格局分析 2 创新理念导入 总体定位分析 房产市场分析 4 土地属性分析 3 3 1 城市格局分析 交 湖州作为浙江三线城市，东距上海150公里，南离杭州90公里，北隔太湖与苏州相望； 分析总结 通 目前浙北地区公路交通主要依托国道，导致湖州至上海的交通时间高达3小时，公路交通效率较低； 随着申苏浙皖08年通车以及未来申嘉湖杭（10年通车）、杭长（09年通车）3条高速公路的建成，至2010年前 条 后湖州公路交通效率将大幅提高； 件 价值发现—随着申苏浙皖高速湖州段通车，湖州至上海只需1个半小时，湖州融入上海2小时经济圈，对上海产业 转移、接轨能力大幅加强。