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中国房地产未来发展趋势预测及分析 中国房地产的发展与中国的城镇化休戚相关，城镇化是人类社会发展的必然趋势。 为什么说城镇化是人类社会发展的必然趋势，有没有其他的发展道路可以走呢。答案是，没有。从远古至今，人类开始只有一种行业：农业。其中包括农林牧渔。很长的历史阶段，人类主要困顿于衣，食两个字。数千年的历史只为填饱肚子，抵御寒冷。没有糖尿病，没有肥胖症。随着社会的发展，农业技术的提高，使得少量人口从农业中解放出来，可以从事商业活动。从此市场这个无形的潘多拉魔盒就打开了。宣布了工业社会的到来。人类进入工业社会以后，工业产品反过来作用于农业，进一步提高农业生产力，使得更少的农业人口能提供更多的食品及农产品。形成农业人口逐渐减少，解放出来的农业人口进入城市从事工业生产活动的正向循环。因此，城镇化的过程实质上是人口从一个初级行业向更高一级行业转移的过程。也就是人类社会的升级进化的过程。遥望未来，也许人类社会城镇化的升级就是人类太阳系化，银河系化，泛宇宙化。将生命的种子撒遍整个宇宙。 因此城镇化的实质是为人类行业升级，人口转移服务的。使人类社会活动围绕衣，食为中心转变为以住，行为中心。大大小小的城市的出现及发展，汽车，飞机轮船的出现。都是指向这两个目的。航空航天技术的发展昭示着人类要挣脱束缚，飞得更高，走得更远。 因此房地产业围绕的是现代社会人类的两个活动中心之一解决住的问题，是解决身在何处的问题。是征服和占有的问题。因此房地产业永远都不会是夕阳产业。他只会以更高形式的发展。 现在回归到中国的房地产发展与城镇化发展的问题。综上所叙，城镇化与工业化是一个硬币的两个面。是人走路的两条腿。国外有个指标，就是城镇化率与工业化率的比值。2010年，美国的“两率”比为4.1，法国为4.11、英国为4.09、德国为2.64、日本为2.48，共同呈现出城镇化率远远高于工业化率的特征。而中国“两率”的比值是1.09。中华人民共和国国家统计局 2013年2月22日年末全国大陆总人口为135404万人，比上年末增加669万人，其中城镇人口为71182万人全国人户分离的人口为2.79亿人，其中流动人口为2.36亿人。诺瑟姆（Northam）认为城镇化呈“S”型曲线发展，其过程可划分为三个阶段，这为众多研究证实和引用。根据城镇化发展的“S”形曲线，当一个国家或地区的城镇化率低于30%的时候，处于城镇化初始阶段，城镇化速度相对缓慢；当城镇化率处于30%—70%的时候，城镇化高速发展；当城镇化率超过70%以后，城镇化的速率有所回落进入平稳发展阶段，这一阶段是城镇化的高级阶段。依据以上标准，结合世界城镇化发展的实际历程，我们将1800年之后的世界城镇化进程分为三大阶段。?　　、城镇化发展阶段?　　（一）第一阶段：城镇化初步发展阶段（1760-1850）?　　在这个阶段，工业革命的发源地英国，城市化进程走在世界前面。从1760年开始，经过90年的发展，到1851年，英国成为世界上第一个城市人口比重超过50%的国家，基本实现城市化。而在1850年，世界城镇人口比重仅为6.3%；其中发展中国家的城镇人口比重为6.0%，发达国家的比重也仅仅达到11.4%。?　　（二）第二阶段：城镇化局部发展阶段（1850-1950）?　　英国的工业革命和城市化道路对欧洲和北美等发达国家的城市化起到了很好的示范作用。在这100年时间里，发达国家城市化水平达到了51.8%。同期，发展中国家的城市化进程也有明显进步，从1850年的6.0%增长到1950年的16.2%。在这个阶段，发展中国家的城镇化水平依然处于30%水平以下，处于城镇化发展缓慢的初级阶段，而发达国家在1900年的城市化水平超过30%，城镇化水平加速发展，发展中国家的城镇化进程明显滞后于发达国家。?　　（三）第三阶段：城镇化的普及发展阶段（1950-2010年）?　　20世界50年代以后，全世界作为一个城市化水平取得了较大的提高。这一阶段的第一个突出特点就是城镇化速度加快，这恰与上文提到的城镇化发展的阶段性规律相吻合，即一旦城镇化率达到一定高度（超过）30%以后，城镇化的进程呈加速发展的趋，这种趋势到城镇化率达到70%—80%左右才能减缓下来。发达国家1800年至1950年城镇化率年均只有0.3个百分点，而1950-2010年年均0.45个百分点，1950-1980年更是高达年均0.61个百分点，成加快增长趋势。但是发达国家在1980年城镇化率达到70%以后，开始缓慢增长，1980-2000只增加了0.21个百分点。发展中国家1800-1950年，城镇化率年均提高0.08个百分点，而1950-2010年则为年均0.5个百分点；世界城镇化率1950-2010年年均提高约0.39个百分点，也远高于1800到1950年年均0.1