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中国房地产现行融资模式分析 关键字： 正文： 随着我国经济的发展，房地产业作为国民经济的重要组成部分，为改善人们的居住条件，推动经济的高速增长发挥了积极作用，并且正朝着成为国民经济支柱产业的方向发展。房地产业是指从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业。房地产金融市场由融资主体，融资中介，市场金融工具三个基本要素组成。 一、房地产企业融资概述 房地产业是一个资金密集型行业，房地产企业融资模式的优劣，直接影响着融资成本的大小和开发风险。广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。 房地产金融市场的融资方式包括间接融资和直接融资两种。间接融资是银行等房地产金融机构不直接参与房地产开发、经营与各种投资，而是根据自身资本运转状态与实际力量，对从事房地产开发、经营的公司组织存款并发放开发经营及消费所需的贷款，也可以是经中央银行批准在限额内发放固定资产贷款，上述贷款通常采取抵押贷款的形式。间接融资具有无限扩展的可能性，不受融资双方在资金数量、时间、地点与范围等方面的限制，因此融通灵活方便，资金运用也较为合理有效。在房地产金融中，必须依靠间接融资的方式，才能合理有效地实现资金融通。直接融资是房地产金融机构直接向房地产业投资，参与公司的开发、经营活动，以获取利润，同时还包括房地产企业直接在资本市场上发行股票或债券来筹集资金，直接融资一般受到融资双方在资金数量、时间、地点及范围的限制，因此显得不灵活，但直接融资对房地产业改善经营管理、提高经济效益具有很大的帮助。 1、房地产企业融资的特征 （1）开发资金需求量很大。随着金融政策调控力度的逐步加强，对外源性融资依赖性越来越高。房地产业是资本密集型企业，开发一个房地产项目动辄数亿，甚至几十亿，仅仅依靠企业自有资金，是不可能完成项目开发的。房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。 （2）土地和房产的抵押是重要条件。房地产属于不动产，它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源，随着经济的发展，对土地的需求不断增加，房地产的价值随之增加，土地和房产的抵押成为金融机构欢迎的融资条件。 （3）面临比较大的经营风险和财务风险。房地产业与宏观经济周期关联度强，行业波动非常明显。 （4）开发的各阶段不断发生变化，具有不确定性。房地产投资往往分散于整个项目开发周期，具有连续性。不同阶段投资的资金来源也不一样，从而导致资本结构也随着发生变化。 2、房地产企业融资结构的主要影响因素 （1）公司规模。在同等信誉下，规模大的房地产开发企业比规模小的更容易取得银行贷款，就其他融资方式而言，规模较大的企业也会因其“背景”容易取得投资者的信任，融资的难度较小，获得金额也较大。 （2）股权结构。由于股权代理成本和债权代理成本的存在，企业现金流量的概率分布并不独立于它的所有权结构，企业资本结构的不同可以引起股权代理成本和债权代理成本之间的转移。为了缓解代理问题，减少股权代理成本，学者们提出了激励机制模型和约束机制模型。前者主要通过增加管理者持股比率，实现激励机制与约束机制的有效结合。 （3）盈利能力。由于企业盈利能力的高低直接决定着保留盈余的可能性，因而企业盈利能力与其负债水平呈负相关关系。一般情况下，当企业获利能力较强时，企业就有可能保留较多的盈余，较少负债；另一方面，亏损企业由于得不到股权融资的机会，所以只得举借大量的短期债务解决资金需求。 （4）经营能力。营运能力强的公司，应收账款回收速度快，存货周转时间短，流动资产利用效率高，可以降低信用风险，缩短营业周期，减少资金占用，使企业能更好地利用负债经营。债权人会根据企业的经营能力来评价企业运用资金的能力和获利的可能性，从而企业的经营能力会影响到企业借贷的难易程度和企业的负债水平。 （5）短期偿债能力。短期偿债能力是企业流动资产对企业流动负债及时足额偿还的保证程度，反应的是企业当前的偿债能力，是对流动资产变现能力的重要标志。 3、现有的七种融资方式 受一系列宏观调控政策影响，金融机构，特别是银行都提高了房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，出现了多种形式的创新融资工具。而在这样的背景下，房地产企业如何在不同项目、不同环节中选择融资方式来规避风险和满足融资需求，这就必须对各种融资方式的成本和融资风险有一定深刻的认识。以下是现行的七种主要融资方式： （1）国内银行贷款。银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行121号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有