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中国房地产现状深度剖析与对策 标签： 财经 分类： 房地产建筑财税专栏 来源：天涯社区 作者：金融而铸 发表日期：2011-8-29 15:38:00 目前房地产调控形势依然严峻，深层次的问题尚未得到根本解决，在前一轮房地产调控打出的“组合拳”中，行政手段比重较高，“有形之手”在房地产诸多环节发力。限购、限贷、限房价、限地价等。决策层希望通过“组合拳”对遏制房价过快上涨起到一定作用。 而现实是房价依然居高不下，上半年来看，特别是未“限”的二三线城市，房价涨幅领跑全国。统计显示，今年6月份全国房价涨幅居前的均为二、三线城市，且同比涨幅大都超过5%。 在中国，5年前就有比较严厉的调控政策出台，到现在，政策是越来越严格，可是，这些调控却无一例外的全部成为了空调，每调一次，价格涨一次，最有讽刺意味的段子是：据说有开发商在卖房的时候做梦都希望来次调控。 为何房价越调越高，涨价的地区范围越来越大？ 笔者虽然位卑，但“未敢忘忧国”，笔者以一个“好事者”的角度，对以上话题作了深度的调查。试图对房地产现状进行客观的剖析，并提出相应对策。 由于笔者身份的局限，难免片面，由于观察角度，难免周全。希望得到各位看官指正。 一、高度重视中国房地产的战略地位，调控政策不能只是在战术上围堵 中国的工业化和城市化进程趋势几乎势不可挡，不可逆转。这是一场人类历史上史无前例最伟大的人口大迁徙，中国农民工成为了美国《时代周刊》2009年年度人物，《时代周刊》评价称，中国经济仍在高速发展，并逐步带领全球走出金融危机的阴影，首先要归功于千千万万勤劳坚忍的中国农民工。 中国房地产的问题的实质是“三农”问题。在未来快速城市化的进程中，农民工进城必然是长期趋势，房地产是工业化和城市化必不可少的载体和发展的平台，城市化的实质就是房地产化。 工业化和城市化是解决我国“三农”问题的必由之路，当农民变成了农业工人，农村变成了乡镇，在“三农”中没有了农民和农村，“三农”问题也就不存在了。（近期见笔者文《我国“三农”问题深度剖析及对策》） 同时，如果庞大的农民工群体不能融入其工作的城市，不能住有所居，必然在城市形成“新二元结构”，威胁城市的和谐发展。每年的春运就是最好的例子，进城大部分农民工在城市没有家，家是什么？家就是房子，由于在城市没有住房（集体宿舍、工棚）或租住的住房太小，配偶、父母、子女只能在乡下。“有钱没钱，回家过年”，春运的壮观大戏每年就这样上演了。 如果未来20年还有4亿农民工进城，住房任然得不到解决，春运将不堪重负，新增4亿农民工回家的路，不知要修怎样天文数的铁路和公路？这的确是非常重大的社会问题！ 纵观人类历史，从某种意义上说就是一部迁徙史，在远古时期，人类“逐水草丰美而居”，一部《三海经》就是古代人类的迁徙指南；现代发达国家的现代化之路就是工业化和城市化，在现代化进程中无一不是将房地产作为国民经济中的最重要支柱产业。中国房地产应该也能够成为保持GDP增长拉动内需的最重要支柱产业。 一个国家的稳定在于政治稳定，政治稳定取决于经济稳定，经济稳定在于金融稳定，而金融稳定在于银信贷资金的安全，信贷资金的安全的重中之重在于房地产信贷资金的安全，房地产信贷资金的安全在于房地产信贷抵押物价值的稳定，如房价大幅度下跌，下跌幅度超过了首付（房价的30%），房地产形成泡沫，当泡沫破灭，银行形成坏账，金融危机就发生了，这是美国金融危机给我们的教训。（见笔者文《美国金融危机深度剖析及对策》） 基于金融稳定在国家政治和经济生活中的重要性，银行经营风险防范体系不仅包括银行内部经营风险防范体系，同时还应该全面构筑银行外部的金融风险防范体系。在国家其他经济政策的制定上充分考虑可能出现金融风险。尽可能的将风险规避在银行之外。 中国房地产在国民经济中的重要地位，应该引起调控政策的制定者在战略的高度上重视，调控政策不能只是在战术层面上围追堵截修修补补。 所以，中国房地产即是战略问题也是社会问题，更是稳定问题，必须高度重视！ 二、调控政策忽视了中国房地产市场巨大的刚性需求 中国房地产市场巨大的刚性需求在于中国的工业化和城市化进程悄然起航。一个国家的现代化是不可能在农业劳动力占整个人口50%以上的情况下实现的。发达国家的农业人口大都不超过6%，美国、英国在2%左右。 1980年，我国有1.9亿城镇人口，改革开放30年来，我国城镇人口增至6.07亿人，城市化率以年均0.9％的增速上升到46.6％。目前农业人口还占53.3%，也就是说中国目前还有13.4亿*53.3%=7.14亿%的农业人口。 （以上人口数据来自：中国发展研究基金会2010年发布《中国发展报告2010：促进人的发展的中国新型城市化战略》，该报告由中国发展研究基金会组织国内10余位知名学者历时一年半撰写而成，其中主报告由国家发展与改革委员会秘书长