- 1、本文档共8页,可阅读全部内容。
- 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
查看更多
中国高房价的分析与对策doc
中国高房价的分析与对策
作者:肖建荣 邮箱:xiaojr8899@163.com
城市的高房价问题是世界各国城市化进程普遍遇到的一个难题。高房价不仅透支国民未来财富,扩大收入分配差距、影响社会和谐,而且使经济增长泡沫增加,最终可能引发经济危机。
中国的高房价问题尤为突出。从房价收入比来看,根据各国的惯例,房价收入比在3—6之间为合理的房价水平。而根据国家统计局的数据加权计算,2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7.,这比国际上公认的房价最难承受地区(房价收入比为7)要高出近40%。实际上,在中国大中城市,一套市区90平方米商品住房的平均房价,房价收入比已达到15—20以上,超过25以上的大城市也绝不是少数。从住宅空置率看,一般而言,空置率在5%与10%之间为合理区,在10%与20%之间为空置危险区,在20%以上为商品房严重积压区。中国一些城市的住宅空置率往往都在20%以上。从房屋的租售比看,国际上一个区域房产运行状况良好的租售比一般为1∶300~1∶200。中国城市的房屋租售比往往达到1∶600~1∶500,相差近一倍。
尽管中国的房价已严重超出了居民的承受能力,住宅空置率、租售比也早已超出了合理水平,可中国的房价依然如脱缰的野马,一路狂奔。
中国的高房价的原因
首先,地价上涨推动房价上涨。政府对土地的垄断交易及房地产企业的投机囤地则进一步推高地价,加剧了房价的上涨。
如果不考虑市场炒作的因素,住房的价值主要决定因素有两个:一个是住宅本身,即建设成本;一个是住宅所处的位置,即土地成本。其中,住宅本身是在不断贬值的:按中国住宅的平均寿命30年计算,每年就要贬值1/30。真正支撑房价上涨的理由,是土地价格的上涨。
城市土地的增值一是得益于城市基础设施和配套服务功能的完善;二是得益于城市经济发展,就业、商业机会增加,城市对人们的吸引力在增加;三是因为企业、政府、拆迁户都想在土地使用权转让过程中获得最大化的收益,在土地转让过程中层层加码,增加了土地使用成本。前二者是城市化进程的必然结果,因此地价在一定程度内的合理上涨有其必然原因。但正因为这种上涨,产生了对土地的逐利行为,而地方政府、房地产企业的逐利行为则加剧了地价上涨的速度和幅度。
从房地产经营模式看,中国的房地产企业把设计外包给了设计单位,施工交给了承建单位,装修委托给装修公司,甚至销售都给了代理公司。自己只负责土地的竞拍,以及银行的融资。可见中国房地产业企业经营的主要目的就是赚取土地增值收益。
土地的增值是一个逐步提升的过程。在这个过程中,持有土地的时间越长,获得的土地增值收益就越大。为了尽可能多的获得土地增值收益,房地产开发企业在获得土地后,往往并不急于开发建设,即使建成后,也迟迟不愿意开盘销售,而是要等到价格上涨到一个高位再出售。
如李嘉诚的和记黄埔和长江实业两家公司最近8年在上海进行房地产开发过程中,多个项目从地块获得至上市销售的时间长达6年以上。其在上海最快开发建设完成的项目———上海古北翠玉豪庭所花费的时间至少是7年。而古北地区经过7年的开发,如今的楼价从原先不到1.8万元/平方米涨到了36000多元/平方米。有报告显示,和黄现有的土地储备足够其开发近19.5年。
2005年,李泽楷旗下的香港盈科大衍地产有限公司(下称盈大地产)以5.1亿元人民币拍得了位于北京东三环长虹桥附近面积为4.6万平方米的一个地块。该地合同开竣工日期为2006年9月20日和2008年3月31日,但盈大地产并未按照规定日期完工,却在2009年8月底以1.18亿美元转让给了瑞安建业,盈大地产因此获利近3亿人民币,其利润率近60%。
SOHO中国董事长潘石屹曾表示,中国有很多房地产开发商囤积土地,倒卖土地,却不盖房子,这样的开发商大概占到三分之一左右。
通过对房地产业的观察,我们常常可以发现这样一些“荒唐”的事实:一方面房地产花巨资竞拍下来的土地,却任由它长满野草,而不去开发建设;另一方面,随着城市的扩张,那些根本没有进行过任何开发的土地,却身价倍增,甚至高过其周边已开发楼盘的房价,让人匪夷所思,而开发商们却因此赚得盘满钵满。
与此同时,政府也是土地增值的受益者。一些地方政府打着“经营城市”的旗号,通过“收储土地”和高价拍卖,赚取巨额收益。与其他实体投资项目相比,房地产开发往往见效快,对GDP和财政收入的“贡献”显著。部分城市的土地出让的收益,占到地方政府财政收入近一半,成了名副其实的“土地财政”。“土地财政”使政府对于房价的上涨,往往采取姑息的态度。
政府的姑息以及企业囤地炒作,使土地的价格偏离了合理上涨的轨道,导致地价疯长、地王频现,加剧了房价快速上涨。
第二,中国市场的流动性过剩,土地、房产成为时下银行最主要的抵押品,导致大量资金流向与土地相关的行业,从而使中国房地产业投机盛行,房价居高
您可能关注的文档
- 中国存款准备金政策有效性分析doc.doc
- 中国家具行业现状与趋势分析doc.doc
- 中国国贸股票分析doc.ppt
- 中国家具行业销售现状分析doc.doc
- 中国宏观经济政策形势与房地产行业发展趋势分析doc.ppt
- 中国家房地产企业SWOT分析doc.doc
- 中国家电连锁行业浅析doc.doc
- 中国对日本直接投资浅析doc.doc
- 中国开展“以房养老”影响因素实证分析朱劲松doc.doc
- 中国工商银行的营销分析工行的客户定位与营销策略doc.doc
- 2023-2024学年八年级物理上学期期末测试卷(上海沪教版)02(考试版).doc
- 2023-2024学年八年级第三次月考生物试题.docx
- 2023-2024学年八年级上学期12月联考生物试题.docx
- 2023-2024学年八年级上学期12月月考英语试题2.doc
- 2023-2024学年八年级数学上期末复习检测数学试卷带解析.docx
- 2023-2024学年八年级(上)期末数学试卷.docx
- 2023-2024学年八年级(上)第二次月考生物试卷.doc
- 2023-2024学年第一学期期末质量检测八年级物理试题.docx
- 2023-2024学年八年级(上)第二次月考生物试卷带解析.docx
- 2023-2024学年八年级上物理第三次月考试题.docx
文档评论(0)