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关于中国房价波动的分析 08经济学1班 王骁 指导教师 曹艳秋 内容摘要 自2007年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2008年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期，09年商品房成交量，交易额，房价涨幅都创下了历史最高纪录。本文就中国的房价增长过快问题展开论述，在经过研究与论证后得出结论，短期内房价有回调的趋势，但从长期来看中国房价仍然会继续增长。 关键词：房价上涨 经济增长 拆迁 民生 一、引言 1、问题的提出 国家统计局公布了09年全国房地产市场运行情况。统计资料显示2009年全国商品房成交量，销售额，房价涨幅都创下了历史最高水平。全国商品房销售面积9.3713亿平方米，比前年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%，办公楼销售面积增长30.8%，商业营业用房销售面积增长24.2%。同时，2009年全国商品房销售额43995亿元，比2008年增长75.5%。其中商品住宅销售额增长80%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长69.9%和45.5%。09年全国商品房成家价格约为4695元/平方米，比2008年的3882元/平方米增长了近24%。数据显示，2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比2008年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的70.7%。从以上的数据中可以看出，中国的房价正在大幅增长，而高房价已经引起了很多的社会问题。本文就是基于这种情况对我国的房价进行分析，目的在于分析后得出应对高房价的措施以及如何对房地产业进行宏观调控。 2、文献综述 从2005年开始，中国的房地产行业一直处于过热的状态，尽管政府不断将强宏观调控，近期又出台了“国11条”等措施抑制房价的过快增长，但是收效甚微。对于目前的高房价，不同的人有不同的见解，有的专家坚信房价仍然会继续上涨，而有人则坚信目前的房地产行业存在30%—50%的泡沫，未来房价必然下跌。 被誉为“地产沙皇”的任志强就是力挺高房价的代表人物。在其最近所撰写的《为什么是房地产》一文中再次阐述中国的房价依然会保持在较高的水平，他认为目前中国正处于城市化快速发展的时期，从总体上看房地产业仍然是供小于求，所以房价会继续上涨。陈宝存在《经济展望》发表文章称，中国的房价上涨是大趋势，主要从土地供应价格方面分析，认为土地价格的上涨推动了房价的持续上涨。中国社科院金融研究所研究员尹中立认为，导致房价上涨的根本原因是信贷与货币的过度增加。李骁在《房价上涨的两大新因素》中指出，国家的新土改政策从侧面导致了房价的上涨。 还有一部分人认为中国的房价在未来成下跌趋势。其中的代表人物是万科集团董事长王石。早在2008年房价有回调趋势的时候，万科旗下的房子就开始了最早的降价，并且引发了一轮降价热潮。但很快这一轮降价便被新一轮的涨价风潮所取代。时寒冰在2009年的一期《西部论丛》中发表文章认为，由于次贷危机，人口红利的消失以及房地产行业过重的泡沫等原因，中国房价下跌趋势不可避免。马跃成则从自住需求量减少，投资需求下降等方面指出中国房价的下跌趋势。 3、本文结构 本文首先分析了房价高增长的特点，其次分析了房价增长的原因，中国房价的过快增长既有客观因素也有主观因素，客观因素主要包括人口的增长，城市化的进行，以及土地的短缺等几方面，而主观原因主要是炒房团的猖獗活动等。然后用经济学的模型，如宏观经济学的IS-LM模型对于政府的政策进行分析与论证，最后得出结论，提出政策建议。 二、房价上涨的特点 1、房价上涨高位趋缓 一方面，房价增幅减缓。国家将继续实行抑制房价的政策，特别是增加供给，提高银行利率和第二套（含）以上住房消费贷款首付比例，以及加快经济适用房等保障性住房等政策，有利于房价增长过快矛盾的缓解。近期部分城市房屋交易量也出现增长放慢和下降的情况，表明推动房价增长的旺盛需求出现减缓的迹象，房价增长也将出现同样即总体趋缓的情况。但另一方面，房价仍在较高位运行。其原因主要是：作为房价重要因素的地价总体趋涨；需求总体比较旺盛；需大于供的格局将继续一段时期。 2、住宅特别是高档住宅推高房价 今年房价高位增长的结构性因素，主要表现在住宅价格增长高于非住宅价格、高档等住宅价格增长过快两个方面。 第一，住宅价格增长高于非住宅价格。今年前10个月，住宅价格增长始终高于非住宅价格。到今年10月，住宅价格比上年同期增长10.6%，增幅比非住宅价格高3.9个百分点；住宅价格增长领先于非住宅商品房价格的优势比今年3月扩大 3.6个百分点，比今年 8、9月分别扩大 1.1和0.9个百分点。住宅价格增长高于非住宅的原因：一是住宅用地市场化程度高于非住宅用地。二是住宅需大于供的矛盾大于非住宅。